Calculateur de prêt immobilier

Calculez votre mensualité de prêt immobilier avec taxes, assurance, PMI et HOA. Ajoutez un paiement mensuel supplémentaire pour voir les intérêts économisés et les années gagnees.

Prix du bien ($)

Apport

Pourcentage (%)

Montant ($)

Durée du prêt (années)

Taux d'intérêt (%)

Répartition du paiement

Taxe foncière (annuelle $)

Assurance habitation (annuelle $)

Taux PMI (%)

Le PMI s'applique quand l'apport est inférieur à 20%

HOA (mensuel $)

Paiement mensuel supplémentaire ($)

Ajoutez-le au capital chaque mois pour rembourser le prêt plus tôt et économiser des intérêts.

Résultats

Mensualité totale

$2422.62

Capital et intérêts

$2022.62

Taxe foncière

$300.00

Assurance

$100.00

Montant emprunté

$320000

Intérêts totaux

$408142

Coût total (30 ans)

$952142

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

P = $320000, r = 6.5%/12 = 0.5417%, n = 360

P&I = $2022.62 / month

+ Tax $300 + Insurance $100

= $2422.62 / month

Comment fonctionne une mensualité de prêt immobilier

Une mensualité de prêt immobilier ne rembourse pas seulement le capital. Le paiement complet inclut souvent quatre éléments appeles PITI : Principal (capital remboursé), Interest (intérêts), Taxes (taxe foncière) et Insurance (assurance habitation). Si votre apport est inférieur à 20%, vous payez aussi le PMI (Private Mortgage Insurance). Si le logement est dans une association de propriétaires, des frais HOA mensuels peuvent aussi s'ajouter.

La partie capital et intérêts est calculée avec la formule d'amortissement standard (voir notre calculateur de prêt pour un tableau détaillé) : M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], où P est le montant emprunté, r le taux mensuel et n le nombre total de paiements. Par exemple, pour une maison de $400,000 avec 20% d'apport ($80,000), vous empruntez $320,000. À 6.5% sur 30 ans, la mensualité capital + intérêts est d'environ $2,023. Sur toute la durée, les intérêts seuls atteignent environ $408,000.

L'apport a un impact majeur sur la mensualité. Un apport de 20% ou plus évite le PMI, qui coûte souvent 0.5% à 1% du montant emprunté par an. Sur un prêt de $320,000, cela représente environ $133 à $167 par mois. Si vous mettez seulement 10% d'apport, le montant emprunté monte à $160,000, la mensualité capital + intérêts augmente, et le PMI reste dû jusqu'à atteindre environ 20% de valeur nette.

Les taxes foncières et l'assurance sont souvent sous-estimées mais peuvent ajouter beaucoup au coût mensuel. Les taux de taxe foncière varient fortement selon la localisation, parfois sous 0.5% et parfois au-dessus de 2%. Sur une maison de $400,000, cela peut aller d'environ $167 à $667 par mois. L'assurance habitation coûte souvent $1,000 à $2,000 par an selon la zone, la valeur du bien et le niveau de couverture. Ces frais sont souvent collectés chaque mois par le prêteur dans un compte escrow.

Pour réduire votre mensualité de prêt immobilier, vous pouvez augmenter l'apport, choisir une durée plus longue (30 ans au lieu de 15), comparer les taux, ou vérifier l'évaluation de taxe foncière. Mais une mensualité plus basse n'est pas toujours le meilleur choix : elle peut augmenter le coût total des intérêts. Utilisez ce calculateur pour tester plusieurs scénarios et trouver l'équilibre entre budget mensuel et coût total.

Questions fréquentes

Quel prix de maison puis-je me permettre ?

Une règle courante est 28/36 : ne pas dépasser 28% du revenu mensuel brut pour les frais de logement (prêt, taxe, assurance) et 36% pour toutes les dettes. Par exemple, avec $100,000 de revenu annuel, visez une mensualité totale sous $2,333. Utilisez ce calculateur pour trouver un prix compatible avec votre budget.

Qu'est-ce que le PMI et comment l'éviter ?

Le PMI (Private Mortgage Insurance) protège le prêteur si vous ne remboursez pas le prêt. Il est généralement requis quand l'apport est inférieur à 20% du prix du bien. Pour l'éviter, vous pouvez mettre 20% ou plus d'apport, utiliser un prêt piggyback (80/10/10) ou choisir une option ou le prêteur paie le PMI avec un taux légèrement plus élevé. Le PMI disparait en général quand vous atteignez 20% de valeur nette.

Un prêt immobilier sur 15 ans ou 30 ans est-il preferable ?

Un prêt sur 15 ans à des mensualités plus élevées, mais souvent un taux plus bas et beaucoup moins d'intérêts au total. Un prêt sur 30 ans donne des mensualités plus faibles et plus de flexibilite. Par exemple, sur $320,000 à 6.5%, un prêt sur 30 ans coûte environ $2,023/mois et ~$408K d'intérêts, tandis qu'un prêt sur 15 ans à 5.75% coûte environ $2,661/mois mais seulement ~$159K d'intérêts. Le bon choix dépend de votre budget et de vos objectifs.

Que comprend une mensualité de prêt immobilier ?

Une mensualité complète peut inclure : capital, intérêts, taxe foncière, assurance habitation, PMI si l'apport est inférieur à 20%, et frais HOA si applicables. Ce calculateur sépare chaque élément pour montrer où va l'argent.

Comment le taux d'intérêt affecte-t-il le coût total ?

Le taux d'intérêt a un impact très important sur le coût total. Sur un prêt de $320,000 sur 30 ans, la différence entre 6% et 7% représente environ $230 par mois et plus de $82,000 d'intérêts au total. Même 0.25% de moins peut économiser environ $20,000 sur la durée du prêt.