Die eigentliche Frage
„Soll ich kaufen oder mieten?“ ist eine der größten finanziellen Entscheidungen deines Lebens. Die Antwort lautet nicht automatisch „Kaufen baut Vermögen auf“. Sie hängt von deiner Situation, dem Markt und davon ab, wie lange du bleiben willst.
Rechne mit deinen eigenen Zahlen
Mit dem Rechner siehst du, wie hoch deine monatliche Rate ausfallen würde:
Die wahren Kosten des Kaufens
Die meisten schauen nur auf die Darlehensrate, dabei kommen beim Hauskauf viele versteckte Kosten dazu:
Einmalige Kosten
| Kostenpunkt | Typischer Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital | Je nach Bank, oft 20 % des Kaufpreises oder mehr |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland |
| Notar und Grundbuch | Zusammen grob 1,5 bis 2 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (falls ein Makler im Spiel ist) | Der Käuferanteil beträgt oft rund 3 % des Kaufpreises |
| Umzug und Renovierung | Sehr unterschiedlich, oft einige Tausend Euro |
Zusammen kommen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Makler auf grob 5 bis 12 % des Kaufpreises. Sie sind meist aus Eigenkapital zu zahlen, weil Banken sie ungern mitfinanzieren. Bei einem Haus für 400.000 € und 10 % Nebenkosten brauchst du also 40.000 € extra, noch bevor du einziehst.
Laufende Kosten (zusätzlich zur Rate)
| Kostenpunkt | Richtwert |
|---|---|
| Grundsteuer | Abhängig vom Hebesatz der Gemeinde |
| Wohngebäudeversicherung | Je nach Objekt, oft mehrere hundert Euro pro Jahr |
| Instandhaltung und Reparaturen | Faustregel 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr |
| Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) | Monatlich, enthält Verwaltung und Instandhaltungsrücklage |
Die Grundsteuer gibt es in Deutschland ebenso wie in den USA. Dort liegt sie meist deutlich höher und beeinflusst direkt die Monatsrate; wie das funktioniert, erklärt unser Artikel zur US-Property-Tax.
Beispiel: Ein Haus für 400.000 € mit einem Darlehen über 320.000 € (80 % Finanzierung) bei 4 % Zins und 30 Jahren Laufzeit:
- Darlehensrate (Annuität): 1.528 € pro Monat
- Grundsteuer: 100 € pro Monat (angenommen)
- Versicherung: 40 € pro Monat (angenommen)
- Instandhaltung: 333 € pro Monat (1 % pro Jahr)
- Echte monatliche Kosten: 2.001 €
Das sind rund 31 % mehr als die Darlehensrate allein, und die Kaufnebenkosten sind darin noch gar nicht enthalten. Echte Banken arbeiten oft mit anfänglicher Tilgung, Zinsbindung und Anschlussfinanzierung, deshalb ist das Beispiel eine Vereinfachung.
Die wahren Kosten des Mietens
Mieten ist einfacher, aber kein „Geld zum Fenster rauswerfen“:
| Kostenpunkt | Typischer Betrag |
|---|---|
| Monatliche Miete | Je nach Markt unterschiedlich |
| Hausratversicherung | Eher wenig pro Monat |
| Mietkaution | Höchstens drei Monatskaltmieten |
| Umzugskosten | Meist deutlich geringer als beim Kauf |
Vorteile des Mietens:
- Keine Verantwortung für Instandhaltung
- Flexibilität beim Umziehen
- Kein Marktrisiko
- Geringere Anfangskosten
- Du kannst die Differenz anlegen
Die Break-even-Rechnung
Die Kernfrage: Wie lange musst du bleiben, damit sich Kaufen gegenüber Mieten lohnt?
Der typische Break-even liegt bei 5 bis 7 Jahren, schwankt aber je nach Markt stark. Wegen der hohen Kaufnebenkosten dauert es in Deutschland oft eher am oberen Ende oder länger.
| Faktor | Spricht für Kaufen | Spricht für Mieten |
|---|---|---|
| Zeithorizont | 7+ Jahre | Unter 5 Jahre |
| Markttrend | Preise steigen | Seitwärts oder fallend |
| Zinsen | Niedrig | Hoch |
| Miete vs. Rate | Miete höher als Rate | Miete niedriger als Rate |
| Eigenkapital | 20 % vorhanden | Würde die Ersparnisse aufbrauchen |
| Jobsicherheit | Stabil/vor Ort | Umzug möglich |
Das Anlage-Argument
„Aber du baust doch Vermögen auf!“ Ja, aber bedenke die Opportunitätskosten:
Wenn du stattdessen das Eigenkapital plus die monatliche Kostendifferenz anlegst:
Szenario: Haus für 400.000 € vs. Miete von 1.600 € pro Monat
- Nicht investiertes Kapital (80.000 € Eigenkapital + 40.000 € Kaufnebenkosten): 120.000 €
- Monatliche Kostendifferenz: 401 € (2.001 € − 1.600 €)
- Bei 5 % Rendite pro Jahr über 10 Jahre:
- Wertpapierdepot: rund 257.700 €
- Eigenkapital im Haus nach 10 Jahren: rund 235.500 € (bei 2 % Wertsteigerung pro Jahr und Tilgung des Darlehens, ohne Verkaufskosten)
Die Rechnung ist vereinfacht: Steuern, Hebelwirkung und die lokale Preisentwicklung verändern das Ergebnis. Aber sie zeigt, dass Mieten und Anlegen mit dem Kaufen mithalten kann. Beachte auch: Wer die selbst genutzte Immobilie verkauft, zahlt bei Eigennutzung in der Regel keine Steuer auf den Gewinn, während Kursgewinne an der Börse besteuert werden. Das spricht wiederum für das Haus.
Wann Kaufen gewinnt
- Du bleibst 7+ Jahre. Genug Zeit, um die Kaufnebenkosten wieder hereinzuholen und Vermögen aufzubauen
- Rate ≤ vergleichbare Miete. Selten, kommt aber in manchen Märkten vor
- Du willst Stabilität. Kein Vermieter, der über deine Wohnung entscheidet, und mit Zinsbindung planbare Wohnkosten (die Grundsteuer und Instandhaltung können trotzdem steigen; in den USA treibt auch die Property-Tax-Escrow die Rate nach oben)
- Starke lokale Wertsteigerung. Märkte, die schneller wachsen als der Aktienmarkt
- Du zahlst im Alter keine Miete mehr. Eine abbezahlte Immobilie senkt deine Wohnkosten im Ruhestand. Anders als in den USA kannst du bei Selbstnutzung die Darlehenszinsen in Deutschland allerdings nicht von der Steuer absetzen
Wann Mieten gewinnt
- Du ziehst vielleicht innerhalb von 5 Jahren um. Die Kaufnebenkosten fressen dein Eigenkapital auf
- Dein Markt ist überhitzt. Ein Kaufpreisfaktor über 20 deutet darauf hin, dass Mieten günstiger ist
- Du würdest deine Reserve aufbrauchen. Das Eigenkapital sollte dich nicht „hauspleite“ machen
- Dir ist Flexibilität wichtig. Jobwechsel, Lebensumstände, Ortswechsel
- Du kannst die Differenz anlegen. Wer diszipliniert investiert, kann besser abschneiden
Der Kaufpreisfaktor
Ein schneller Check für deinen Markt, in Deutschland auch Vervielfältiger genannt:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
| Faktor | Einordnung |
|---|---|
| Unter 15 | Kaufen ist wahrscheinlich besser |
| 15–20 | Kann in beide Richtungen gehen |
| Über 20 | Mieten ist wahrscheinlich besser |
Beispiel: Haus für 400.000 €, Kaltmiete 1.600 € pro Monat → 400.000 ÷ 19.200 = 20,8 (Grenzfall, leicht Richtung Mieten)
Das ist nur eine Faustregel für einen schnellen Marktvergleich, keine Kaufempfehlung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die echten Kosten des Eigentums liegen deutlich über der Darlehensrate (im Beispiel rund 31 %), plus einmalige Kaufnebenkosten
- Der typische Break-even für den Kauf liegt bei 5 bis 7 Jahren, in Deutschland wegen der Nebenkosten oft eher länger
- Mieten und die Differenz anlegen kann finanziell mithalten
- Der Kaufpreisfaktor ist ein schneller Marktindikator
- Dein Zeithorizont und dein Bedarf an Flexibilität zählen mehr als „Vermögen aufbauen“
- Rechne mit deinen eigenen Zahlen: Eine universelle Antwort gibt es nicht