Dieser Artikel behandelt die Property Tax in den USA, also die dortige Grundsteuer auf Immobilienbesitz. Wenn du in den USA kaufst, planst auszuwandern oder eine US-Immobilie als Kapitalanlage betrachtest, ist sie einer der größten laufenden Kostenpunkte. Alle Zahlen sind US-Daten in Dollar.
Die kurze Antwort
Die Property Tax berechnet sich so: Schätzwert (Assessed Value) × Steuersatz. Der Haken: Beide Zahlen schwanken stark.
- Der Assessed Value wird vom örtlichen Gutachteramt (Assessor) festgelegt und weicht oft deutlich vom Marktwert deines Hauses ab
- Der Steuersatz setzt sich aus Abgaben von Stadt, County, Schulbezirk und Sonderbezirken zusammen und wird entweder in Prozent oder als „Millage Rate“ angegeben (1 Mill = $1 pro $1.000 Wert)
Der durchschnittliche effektive Satz in den USA liegt bei etwa 0,9 % des Marktwerts, die Durchschnitte der Bundesstaaten reichen aber von unter 0,30 % auf Hawaii bis rund 1,9 % in New Jersey. Die genaue Zahl hängt vom Datensatz ab, denn die Property Tax ist lokal und die Unterschiede zwischen den Counties sind groß.
Rechne deine Steuer nach
Für eine schnelle Schätzung trägst du Hauswert und örtlichen Satz ein:
Assessed Value ist nicht gleich Marktwert
Ein häufiges Missverständnis: Der Wert, den das Amt für die Steuer ansetzt, ist selten der aktuelle Marktpreis deines Hauses.
Es gibt drei gängige Ansätze:
- Marktwert-Bewertung: Das Amt versucht zu schätzen, wofür das Haus heute verkauft würde (in den meisten Bundesstaaten üblich)
- Bewertungsquote: Der steuerpflichtige Wert ist ein fester Prozentsatz des Marktwerts (z. B. 50 % in Michigan, in manchen anderen Staaten 10 bis 20 %)
- Anschaffungswert: Der Schätzwert wird nur beim Verkauf neu festgesetzt (Proposition 13 in Kalifornien)
In einem Marktwert-Staat kann ein aktueller Vergleichsverkauf in deiner Straße deine Bewertung nach oben treiben, auch wenn du an deinem Haus nichts getan hast. In einem Anschaffungswert-Staat zahlen zwei identische Häuser völlig unterschiedliche Steuern, je nachdem, wann die heutigen Eigentümer gekauft haben.
Millage Rate entschlüsselt
Viele Gemeinden geben den Steuersatz in Mills an (auch „Mill Levy“). Ein Mill ist $1 Steuer pro $1.000 Schätzwert.
Ein Satz von 25 Mills auf ein Haus im Wert von $300.000 bei 100 % Bewertungsquote ergibt:
- $300.000 × (25 / 1.000) = $7.500 pro Jahr
In Prozent sind 25 Mills gleich 2,5 %. Mills sind bei der Property Tax üblich, weil Haushalte als Mill-Erhöhungen zur Abstimmung kommen („wir müssen 0,5 Mills für den Schulbetrieb mehr erheben“). Das klingt kleiner als „0,05 % höherer Satz“, ist aber dasselbe.
Durchschnittssätze nach Bundesstaat
Die Bundesstaaten mit den höchsten und niedrigsten effektiven Sätzen (Steuer ÷ Marktwert) in aktuellen Staatenvergleichen liegen grob hier:
| Bundesstaat | Ca. effektiver Satz | Steuer auf ein $300k-Haus |
|---|---|---|
| New Jersey | 1,88 % | $5.640 |
| Illinois | 1,88 % | $5.640 |
| Connecticut | 1,54 % | $4.620 |
| New Hampshire | 1,50 % | $4.500 |
| Texas | 1,40 % | $4.200 |
| US-Durchschnitt | ~0,89 % | ~$2.670 |
| Colorado | 0,50 % | $1.500 |
| Alabama | 0,37 % | $1.110 |
| Hawaii | 0,29 % | $870 |
Verstehe das als Richtungsvergleich, nicht als Steuerbescheid. Die Sätze von County und Stadt können innerhalb desselben Staates stark abweichen. Die Property-Tax-Karte der Tax Foundation ist ein guter Startpunkt (englisch), aber maßgeblich für deine tatsächliche Rechnung ist die Website des zuständigen County Assessors.
Ein paar Muster, die sich lohnen zu merken:
- Staaten ohne Einkommensteuer haben oft hohe Property Tax (Texas, New Hampshire), denn das Geld muss irgendwo herkommen
- Die Property Tax finanziert lokale Leistungen, oft zuerst die Schulen, dann Straßen, Polizei, Feuerwehr, Bibliotheken, Wasserbezirke und anderes
- Ein Unterschied von 1,5 Prozentpunkten bei einem Haus für $500.000 sind $7.500 pro Jahr, mehr als die meisten Wohngebäudeversicherungen, und beim Standortvergleich ein echter Faktor
Was auf der Rechnung steht
Die Gesamtrechnung ist meist eine Summe sich überlagernder Abgaben:
- County-Steuer: Gerichte, Gefängnisse, Sheriff, County-Straßen
- Stadt-/Gemeindesteuer: lokale Dienste, Gehwege, Winterdienst
- Schulbezirk-Steuer: in den meisten Staaten mit Abstand der größte Posten
- Sonderbezirke: Feuerwehr, Wasser, Bibliothek, Community College
- Von Wählern beschlossene Anleihe-Abgaben (Bond Levies): befristete Zuschläge für Schulbau, Nahverkehr usw.
Eine Aufschlüsselung bekommst du meist auf der Website des County Tax Assessors. Manchmal sind die Posten der Sonderbezirke verhandelbar, die Basisanteile für Schulen und County in der Regel nicht.
So legst du Einspruch gegen die Bewertung ein
Wenn dein Schätzwert zu hoch erscheint, kannst du Einspruch einlegen. Der grundlegende Ablauf:
- Hol dir die Objektakte beim Assessor und prüfe sie auf sachliche Fehler (falsche Wohnfläche, falsche Zahl der Bäder, fehlende wertmindernde Merkmale wie eine laute Hauptstraße)
- Suche 3 bis 5 Vergleichsverkäufe der letzten 6 bis 12 Monate im Umkreis von rund 0,8 km (0,5 Meilen), ähnliche Größe, ähnlicher Zustand
- Rechne den impliziten Marktwert aus deiner Bewertung zurück, mit den örtlichen Quotenregeln
- Reiche den förmlichen Einspruch ein, und zwar fristgerecht (meist 30 bis 60 Tage nach dem Bewertungsbescheid)
Die Erfolgsquote ist höher, als viele Eigentümer erwarten, hängt aber vom County und der Qualität deiner Belege ab. Kannst du Fehler nachweisen oder bessere Vergleichsverkäufe vorlegen, spart selbst eine kleine Senkung Hunderte Dollar im Jahr. Zeitaufwand beim ersten Einspruch: grob 5 bis 10 Stunden.
Deshalb solltest du die Zahl des Assessors nach einer Marktkorrektur nicht blind hinnehmen. Wenn dein Viertel unter dem Höchststand liegt, die Bewertung aber unverändert blieb, lohnt sich die Prüfung eines Einspruchs.
Property Tax und deine Hypothek
Hast du eine Hypothek, zieht die Bank in der Regel jeden Monat 1/12 der Jahressteuer auf einem Escrow-Konto (Treuhandkonto) ein und zahlt die Steuer in deinem Namen. Deshalb enthält deine „PITI“-Rate Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Steuern) und Insurance (Versicherung).
Steigt die Property Tax, reicht das Escrow-Konto nicht mehr, und die Bank erhöht deine Monatsrate. Das ist der häufigste Grund, warum eine „feste“ Hypothekenrate steigt, selbst bei festem Zinssatz. Kombiniere den Hypothekenrechner mit einer Steuerschätzung, um deine echten Monatskosten zu sehen.
Typische Fehler
- Den Escrow-Effekt vergessen. Eine Steuererhöhung um $300 pro Jahr wird zu $25 mehr pro Monat, wenn sie über Escrow läuft
- Nach einem Markteinbruch keinen Einspruch einlegen. Bewertungen hinken dem Markt in den meisten Staaten 6 bis 18 Monate hinterher
- Den Angebotspreis mit dem Assessed Value gleichsetzen. Sie liegen oft 10 bis 30 % auseinander, in beide Richtungen
- Ermäßigungen ignorieren. Homestead-, Senioren-, Veteranen- und Behinderten-Freibeträge können die Rechnung um 10 bis 50 % senken, du musst sie aber meist beantragen
Das Wichtigste in Kürze
- Property Tax = Schätzwert × Steuersatz, aber beide Zahlen unterscheiden sich je nach Staat und Gemeinde
- Die effektiven Sätze reichen von unter 0,30 % auf Hawaii bis rund 1,9 % in New Jersey, ein wichtiger Faktor beim Standortvergleich
- Schulen sind oft der größte Posten, die Aufteilung ist aber lokal
- Ein Einspruch lohnt sich, wenn die Objektakte fehlerhaft ist oder Vergleichsverkäufe einen niedrigeren Wert stützen
- Das Escrow-Konto der Hypothek lässt die Property Tax unbemerkt deine Monatsrate erhöhen
- Nutze den Rechner oben, um die Rechnung für dein Haus bei verschiedenen Sätzen oder Bewertungen durchzuspielen