Umkehrhypothek-Rechner
Schätze die Auszahlung deiner HECM-Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), das verfügbare Bargeld, Optionen für monatliche Zahlungen, Anfangskosten und das Wachstum der Schuld.
So funktioniert eine Umkehrhypothek
Eine Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), offiziell Home Equity Conversion Mortgage oder HECM, ist ein von der FHA versicherter US-Kredit, mit dem Hausbesitzer ab 62 Jahren einen Teil ihres Eigenkapitals in Bargeld umwandeln. Anders als bei einer normalen Hypothek musst du keine monatlichen Raten für Tilgung und Zinsen an den Kreditgeber zahlen. Zurückgezahlt wird der Kredit in der Regel, wenn das Haus verkauft wird, der letzte Kreditnehmer auszieht oder stirbt. Wie viel Eigenkapital du hast, schätzt du zuerst im Eigenkapitalrechner.
Wie viel du bekommst, hängt vor allem von deinem Alter, dem Gutachterwert des Hauses, der bestehenden Hypothek und dem erwarteten Zinssatz ab. Ältere Kreditnehmer erhalten typischerweise ein höheres Principal Limit, höhere erwartete Zinsen senken den Betrag. Für 2026 deckelt die FHA den Maximum Claim Amount der HECM bei $1.249.125 – Werte darüber erhöhen die versicherte Beleihungsgrundlage nicht.
Ein Umkehrhypothek-Rechner hilft, weil die Auszahlungsoptionen je nach Verwendungszweck sehr unterschiedlich aussehen. Manche Kreditnehmer bevorzugen eine Einmalzahlung, andere feste Monatszahlungen über eine bestimmte Dauer, wieder andere lebenslange Zahlungen (Tenure) oder das Wachstum einer Kreditlinie. Der Rechner schätzt Principal Limit, Nettoerlös nach den Anfangskosten und die Auszahlungsoptionen, damit du alles an einer Stelle vergleichen kannst.
Zu den Anfangskosten gehören üblicherweise die einmalige FHA-Versicherungsprämie, Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers und weitere Abschlusskosten wie Gutachten, Grundbuch und Eintragung. Laufende Zinsen und die jährliche MIP (FHA-Versicherungsprämie) werden der Schuld über die Zeit zugeschlagen, die Schuld wächst also meist, statt zu sinken. Darum ist eine Langzeitprojektion wichtig: Sie zeigt, wie eine Umkehrhypothek das verbleibende Eigenkapital im Ruhestand beeinflusst.
Mit einer HECM bleibt das Haus dein Eigentum, du musst aber weiter Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung zahlen. Werden diese Pflichten nicht erfüllt, kann der Kredit in Verzug geraten. Da die HECM ein Non-Recourse-Kredit ist, schuldest weder du noch deine Erben bei Fälligkeit mehr als den Wert des Hauses – es bleibt aber womöglich weniger Eigenkapital als Erbe. Vergleiche die Option mit einer klassischen Finanzierung im Hypothekenrechner, bevor du dich entscheidest.
Beispiele für Umkehrhypothek-Auszahlungen
Die Beispiele zeigen, wie Alter, Hauswert und bestehende Hypothek eine HECM-Schätzung verändern. Sie nutzen den Standard-Zinssatz des Rechners von 5,5 % und gerundete Ergebnisse. Für deine eigenen Werte nimmst du den Rechner oben.
| Alter | Hauswert | Bestehende Hypothek | Geschätztes Netto-Bargeld | Geschätzte Tenure-Rente |
|---|---|---|---|---|
| 62 | $400.000 | $0 | $148.600 | $828/Mon. |
| 70 | $400.000 | $0 | $177.200 | $1.062/Mon. |
| 75 | $600.000 | $100.000 | $198.800 | $1.281/Mon. |
Was die meisten wissen wollen
Wie viel Geld bekomme ich aus einer Umkehrhypothek?
Die Schätzung hängt vom Alter des jüngsten Kreditnehmers, dem Gutachterwert des Hauses, der bestehenden Hypothek und dem erwarteten Zinssatz ab. Höheres Alter, mehr Eigenkapital und niedrigere erwartete Zinsen erhöhen in der Regel die HECM-Auszahlung.
Kann ich mit einer Umkehrhypothek ein Haus kaufen?
Mit einer HECM for Purchase lässt sich ein Hauptwohnsitz kaufen, wenn du die Anforderungen der FHA an Alter, Selbstnutzung, Anzahlung und Immobilie erfüllst. Dieser Rechner schätzt dagegen die Auszahlung für ein Haus, das dir bereits gehört.
Warum ist das Netto-Bargeld niedriger als das Principal Limit?
Das Principal Limit wird um die einmalige Versicherungsprämie, Bearbeitungsgebühren, Abschlusskosten und die Ablösung einer bestehenden Hypothek gemindert. Der Rechner zeigt sowohl das Principal Limit als auch den verfügbaren Nettobetrag nach diesen Abzügen.
Was ist der Unterschied zwischen HECM und privaten Umkehrhypotheken?
Die HECM ist FHA-versichert und folgt den Limits des FHA-Programms. Private oder Jumbo-Umkehrhypotheken sind private Produkte, die höherwertige Häuser abdecken können, bei denen Zinsen, Gebühren und Schutzregeln aber je nach Anbieter schwanken.