Hypothekenrechner

Berechne deine monatliche US-Hypothekenrate inklusive Grundsteuer, Versicherung, PMI und HOA. Mit optionaler monatlicher Sondertilgung siehst du, wie viele Zinsen du sparst und um wie viele Jahre du früher schuldenfrei bist.

Kaufpreis ($)

Anzahlung

Anteil (%)

Betrag ($)

Laufzeit (Jahre)

Zinssatz (%)

Aufteilung der Rate

Grundsteuer (Property Tax, $ pro Jahr)

Gebäudeversicherung ($ pro Jahr)

PMI-Satz (%)

PMI fällt an, wenn die Anzahlung unter 20 % liegt

HOA ($ pro Monat)

Monatliche Sondertilgung ($)

Wird zusätzlich zur Rate getilgt, verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen.

Ergebnis

Gesamtrate pro Monat

$2.422,62

Tilgung & Zinsen

$2.022,62

Grundsteuer

$300,00

Versicherung

$100,00

Darlehensbetrag

$320.000

Gesamtzinsen

$408.142

Gesamtkosten (30 Jahre)

$952.142

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]

P = $320.000, r = 6,5%/12 = 0,5417%, n = 360

Tilgung & Zinsen = $2.022,62/Mon.

+ Grundsteuer $300 + Versicherung $100

= $2.422,62/Mon.

So setzt sich die US-Hypothekenrate zusammen

Eine US-Hypothekenrate besteht aus mehr als der Kreditrückzahlung. Die monatliche Gesamtrate enthält typischerweise vier Bestandteile, kurz PITI genannt: Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Taxes (Grundsteuer der Gemeinde bzw. des Countys) und Insurance (Gebäudeversicherung). Liegt deine Anzahlung unter 20 %, kommt PMI (Private Mortgage Insurance, eine Versicherung zugunsten der Bank) dazu. Gehört die Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft, fallen außerdem monatliche HOA-Gebühren (Homeowners Association) an.

Tilgung und Zinsen werden mit der üblichen Annuitätenformel berechnet (detaillierte Tilgungspläne findest du im Kreditrechner): M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]. P ist der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz und n die Zahl der Raten. Beispiel: Ein Haus für $400.000 mit 20 % Anzahlung ($80.000) – du nimmst $320.000 auf. Bei 6,5 % über 30 Jahre beträgt die Rate für Tilgung und Zinsen etwa $2.023. Über die gesamte Laufzeit zahlst du allein rund $408.000 an Zinsen.

Die Anzahlung beeinflusst deine monatlichen Kosten stark. Bei 20 % oder mehr entfällt PMI, das üblicherweise 0,5 % bis 1 % des Darlehensbetrags pro Jahr kostet. Bei $320.000 sind das $133 bis $267 pro Monat zusätzlich. Zahlst du nur 10 % an, steigt das Darlehen auf $360.000, die Rate für Tilgung und Zinsen wächst, und du zahlst PMI, bis du 20 % Eigenkapital erreicht hast. Schon 5 % mehr oder weniger Anzahlung können die Monatsrate um mehrere hundert Dollar verändern.

Grundsteuer und Versicherung werden oft unterschätzt, treiben die Monatskosten aber deutlich nach oben. Die Grundsteuersätze in den USA unterscheiden sich stark – von unter 0,5 % in manchen Bundesstaaten bis über 2 % in anderen. Bei einem Haus für $400.000 sind das $167 bis $667 pro Monat. Eine Gebäudeversicherung kostet je nach Lage, Wert und Deckung meist $1.000 bis $2.000 pro Jahr. Beides zieht die Bank in der Regel monatlich mit ein und verwahrt es auf einem Treuhandkonto (Escrow).

So senkst du deine Monatsrate: Zahle mehr an, damit der Darlehensbetrag sinkt und PMI entfällt. Wähle eine längere Laufzeit (30 statt 15 Jahre) für niedrigere Raten – du zahlst dann insgesamt aber mehr Zinsen. Vergleiche Angebote, denn schon 0,25 % weniger Zinsen können über die Laufzeit Zehntausende Dollar sparen. Und prüfe, ob deine Grundsteuerbewertung stimmt. Spiele mit dem Rechner verschiedene Szenarien durch und finde die Balance zwischen bezahlbarer Monatsrate und Gesamtkosten.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Eine gängige US-Faustregel ist die 28/36-Regel: Höchstens 28 % deines monatlichen Bruttoeinkommens für Wohnkosten (Hypothek, Steuer, Versicherung) und höchstens 36 % für alle Schulden zusammen. Bei $100.000 Jahreseinkommen sollte die monatliche Gesamtrate also unter $2.333 liegen. Mit dem Rechner findest du den Kaufpreis, der zu deinem Budget passt.

Was ist PMI und wie vermeide ich es?

PMI (Private Mortgage Insurance) schützt die Bank, falls du den Kredit nicht mehr bedienen kannst. Sie ist Pflicht, wenn die Anzahlung unter 20 % des Kaufpreises liegt. Vermeiden kannst du PMI mit mindestens 20 % Anzahlung, mit einem Piggyback-Kredit (80/10/10) oder mit einer vom Kreditgeber bezahlten PMI gegen einen etwas höheren Zinssatz. Bei 20 % Eigenkapital entfällt PMI automatisch.

15 oder 30 Jahre Laufzeit: Was ist besser?

Ein 15-Jahres-Kredit hat höhere Monatsraten, aber einen niedrigeren Zinssatz und deutlich weniger Gesamtzinsen. Ein 30-Jahres-Kredit bietet niedrigere Raten und mehr Spielraum. Beispiel bei $320.000: 30 Jahre bei 6,5 % kosten ca. $2.023 pro Monat und rund $408.000 Zinsen, 15 Jahre bei 5,75 % kosten ca. $2.661 pro Monat, aber nur rund $159.000 Zinsen. Entscheide nach Budget und Zielen.

Was steckt in der monatlichen Hypothekenrate?

Eine volle Rate enthält: Principal (Tilgung), Interest (Zinsen), Property Tax (Grundsteuer), Homeowner's Insurance (Gebäudeversicherung), PMI (bei weniger als 20 % Anzahlung) und HOA-Gebühren (falls vorhanden). Der Rechner zeigt jeden Posten einzeln, damit du siehst, wohin dein Geld fließt.

Wie stark wirkt der Zinssatz auf die Gesamtkosten?

Sehr stark. Bei $320.000 über 30 Jahre macht der Unterschied zwischen 6 % und 7 % etwa $230 pro Monat und über $82.000 an Gesamtzinsen aus. Schon 0,25 % weniger Zinsen sparen rund $20.000 über die Laufzeit. Deshalb lohnt es sich, Angebote zu vergleichen und vor der Antragstellung die Bonität zu verbessern.