Immobilien-Eigenkapitalrechner

Schätze das Eigenkapital in deinem Haus, LTV, CLTV, den Beleihungsspielraum und wie viel du per Home Equity Loan oder HELOC (US-Produkte) leihen könntest.

Immobiliendaten

Aktueller Hauswert ($)

Restschuld ($)

Wertentwicklung

Kreditzins (%)

Restlaufzeit (Jahre)

Wertsteigerung pro Jahr (%)

Ergebnis

Aktuelles Eigenkapital

$120.000

Eigenkapital in %

30,0%

LTV-Quote

70,0%

Beleihbar

$40.000

Eigenkapital im Zeitverlauf

Jahr	Hauswert	Restschuld	Eigenkapital	EK-Quote
1	$412.000	$275.377	$136.623	33,2%
5	$463.710	$253.574	$210.136	45,3%
10	$537.567	$217.032	$320.535	59,6%
15	$623.187	$166.501	$456.686	73,3%
20	$722.444	$96.625	$625.819	86,6%
25	$837.511	$0	$837.511	100,0%
30	$970.905	$0	$970.905	100,0%

Eigenkapital = Hauswert − Restschuld

Eigenkapital = $400.000 − $280.000 = $120.000

EK-Quote = Eigenkapital ÷ Hauswert × 100 = 30,0%

LTV = Restschuld ÷ Hauswert × 100 = 70,0%

Beleihbar (80% CLTV) = $400.000 × 80% − $280.000 = $40.000

So funktioniert das Eigenkapital in der Immobilie

Das Eigenkapital (Home Equity) ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert deines Hauses und dem, was du noch auf die Hypothek schuldest. Ist dein Haus $400.000 wert und beträgt die Restschuld $280.000, hast du $120.000 Eigenkapital. Der Rechner schätzt diesen Betrag schnell ab – samt Eigenkapitalquote und Verhältnis von Darlehen zu Wert (LTV).

Dein Eigenkapital wächst auf zwei Wegen: durch Tilgung der Restschuld und durch Wertsteigerung des Hauses. Jede Tilgung erhöht den Anteil, der dir gehört, und steigende Preise lassen diesen Anteil noch schneller wachsen. Viele Hausbesitzer nutzen deshalb den Hypothekenrechner zusammen mit dem Eigenkapitalrechner, um zu sehen, wie sich heutige Zahlungen auf den späteren Beleihungsspielraum auswirken.

Kreditgeber schauen bei der Frage, ob du dein Haus beleihen kannst, häufig auf den LTV (Loan-to-Value): Restschuld geteilt durch Hauswert. Je niedriger der LTV, desto geringer das Risiko für die Bank. Viele Kreditgeber möchten, dass die gesamte Beleihung bei oder unter 80 % CLTV bleibt. Deshalb schätzt der Rechner den beleihbaren Betrag mit dieser üblichen 80-%-Grenze.

Wenn du überlegst, dein Haus zu beleihen, ist diese Seite ein erster Schritt. Sie zeigt, wie viel Eigenkapital du haben könntest und wie viel sich leihen lässt, ersetzt aber keine Prüfung durch den Kreditgeber. Um nach der Schätzung die Rückzahlungskosten zu vergleichen, hilft der Kreditrechner für einen Home Equity Loan, und der HELOC-Rechner zeigt den Zahlungsverlauf einer Kreditlinie auf den Hauswert.

Häufige Fragen

Wie berechne ich das Eigenkapital in meinem Haus?

Du ziehst die Restschuld vom aktuellen Marktwert ab. Ist das Haus $400.000 wert und du schuldest noch $280.000, beträgt das Eigenkapital $120.000. Der Rechner zeigt zusätzlich die Eigenkapitalquote und den LTV, damit du deine Lage besser einschätzen kannst.

Wie viel Eigenkapital sollte ich vor einer Beleihung haben?

Viele Kreditgeber möchten, dass nach der Beleihung mindestens 15 bis 20 % Eigenkapital im Haus bleiben. Praktisch heißt das: Die Gesamtbeleihung liegt bei oder unter 80 bis 85 % CLTV. Je mehr Eigenkapital, desto leichter die Zusage und desto geringer dein Risiko, falls die Preise fallen.

Wie baue ich schneller Eigenkapital auf?

Am schnellsten gelingt das mit Sondertilgungen, einer Umschuldung auf kürzere Laufzeit (wenn die Rate ins Budget passt) und einer Wertsteigerung durch Modernisierung oder Marktentwicklung. Auch kleine Sondertilgungen senken die Restschuld schneller und bauen früher Eigenkapital auf.

Wie viel kann ich gegen mein Eigenkapital leihen?

Üblich ist, dass Kreditgeber eine Gesamtbeleihung bis 80 % des Hauswerts erlauben, manche auch mehr. Der verfügbare Betrag wird dann so geschätzt: Hauswert × CLTV-Limit − aktuelle Restschuld. Der Rechner nutzt das übliche 80-%-Limit für eine schnelle Schätzung.

Was ist der Unterschied zwischen Home Equity Loan und HELOC?

Ein Home Equity Loan zahlt dir meist eine Summe auf einmal aus, mit festen Monatsraten. Eine HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, aus der du in der Auszahlungsphase nach Bedarf Geld abrufst. Beide sichern sich über dein Haus ab. Die HELOC ist flexibler, der Home Equity Loan planbarer.

Was heißt „underwater“ bei einer Hypothek?

Underwater bedeutet, dass die Restschuld höher ist als der aktuelle Marktwert des Hauses – negatives Eigenkapital. Eine Beleihung ist dann meist nicht möglich, bis sich das Eigenkapital durch Tilgung, Wertsteigerung oder beides erholt. Der Rechner zeigt eine Warnung, wenn die Restschuld den geschätzten Hauswert übersteigt.