Die 4 wichtigsten Tilgungsarten
Nicht jeder Kredit wird gleich zurückgezahlt. Die Tilgungsart entscheidet darüber, ob du am Ende Tausende Euro an Zinsen sparst oder zusätzlich zahlst. Hier siehst du, wie sich die vier gängigsten Varianten unterscheiden. (Für Kreditkartenschulden mit hohen Zinsen lies wie du Kreditkartenschulden abbezahlst. Dort funktioniert die Rechnung anders als bei klassischen Tilgungsdarlehen.)
Berechne dein Darlehen
Probiere die Tilgungsarten gleich mit dem Kreditrechner aus:
Variante 1: Annuitätendarlehen (gleichbleibende Rate)
So funktioniert es: Du zahlst jeden Monat dieselbe feste Rate. Am Anfang besteht sie größtenteils aus Zinsen, später überwiegend aus Tilgung.
Beispiel: 200.000 € Darlehen, 7 % Zinsen, 30 Jahre Laufzeit
| Jahr (erste Rate) | Monatsrate | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.331 € | 1.167 € (88 %) | 164 € (12 %) |
| 10 | 1.331 € | 1.023 € (77 %) | 307 € (23 %) |
| 20 | 1.331 € | 713 € (54 %) | 617 € (46 %) |
| 30 | 1.331 € | 90 € (7 %) | 1.241 € (93 %) |
Jede Zeile zeigt die erste Rate des jeweiligen Jahres.
Gesamtzahlung: 479.017 € Gesamtzinsen: 279.017 €
Geeignet für: Alle, die planbare, stabile Monatsraten wollen. Das Annuitätendarlehen ist die Standardform bei der Immobilienfinanzierung.
Nachteil: Insgesamt zahlst du die meisten Zinsen, weil die Restschuld nur langsam sinkt.
Variante 2: Ratentilgung (gleichbleibende Tilgung)
So funktioniert es: Du tilgst jeden Monat denselben Betrag, dazu kommen die Zinsen auf die Restschuld. Die Raten starten hoch und sinken mit der Zeit.
Beispiel: Gleiche 200.000 € bei 7 % über 30 Jahre
| Jahr (erste Rate) | Monatsrate | Zinsanteil | Tilgungsanteil |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.722 € | 1.167 € | 556 € |
| 10 | 1.372 € | 817 € | 556 € |
| 20 | 983 € | 428 € | 556 € |
| 30 | 594 € | 39 € | 556 € |
Jede Zeile zeigt die erste Rate des jeweiligen Jahres.
Gesamtzahlung: 410.583 € Gesamtzinsen: 210.583 €
Ersparnis gegenüber dem Annuitätendarlehen: 68.434 € weniger Zinsen
Geeignet für: Menschen, deren Einkommen stabil bleibt oder sinkt (z. B. kurz vor der Rente). Die Belastung wird mit den Jahren geringer.
Nachteil: Höhere Anfangsrate. Im ersten Jahr liegt sie 29 % über der Rate beim Annuitätendarlehen.
Variante 3: Tilgungsfrei zu Beginn (nur Zinsen)
So funktioniert es: Du zahlst für einen festgelegten Zeitraum (meist 5 bis 10 Jahre) nur Zinsen und beginnst danach mit Zins und Tilgung. Alternativ zahlst du die gesamte Schuld am Ende auf einmal zurück.
Beispiel: Gleiche 200.000 € bei 7 %, 10 Jahre nur Zinsen, danach 20 Jahre Annuität
| Zeitraum | Monatsrate | Was du zahlst |
|---|---|---|
| Jahre 1–10 | 1.167 € | Nur Zinsen (Schuld bleibt gleich) |
| Jahre 11–30 | 1.551 € | Tilgung und Zinsen |
Gesamtzahlung: 512.143 € Gesamtzinsen: 312.143 €
Hinweis: Der Rechner oben kann diese Struktur aus 10 + 20 Jahren nicht abbilden. Sein Modus „Nur Zinsen“ geht davon aus, dass du während der gesamten Laufzeit nur Zinsen zahlst und die volle Schuld am Ende in einer Summe zurückzahlst. Bei 30 Jahren sind das insgesamt 420.001 € Zinsen. Das entspricht dem klassischen endfälligen Darlehen.
Geeignet für: Immobilieninvestoren, die vor Ende der tilgungsfreien Zeit verkaufen wollen, oder Kreditnehmer, die deutlich höhere Einkünfte erwarten.
Nachteil: In der tilgungsfreien Zeit baust du kein Eigenkapital auf, und die Gesamtzinsen sind die höchsten aller Varianten.
Variante 4: Schlussrate (Balloon-Finanzierung)
So funktioniert es: Niedrige Monatsraten (oft nur Zinsen oder teilweise Tilgung) und am Ende eine große „Balloon“-Zahlung, also eine hohe Schlussrate.
Beispiel: Gleiche 200.000 € bei 7 %, Raten wie bei 30 Jahren Laufzeit, Schlussrate nach 5 Jahren
| Zahlung | Betrag | Was du zahlst |
|---|---|---|
| Raten 1–59 | 1.331 €/Monat | Reguläre Tilgung und Zinsen, wie bei einem 30-Jahres-Darlehen |
| Rate 60 (Schlussrate) | 189.594 € | Restschuld 188.494 € plus Zinsen dieses Monats 1.100 € |
Die reguläre Monatsrate beträgt 1.331 € (1.330,60 €), genau wie bei einem 30-Jahres-Darlehen. Nach 59 Raten wird aber die gesamte Restschuld auf einmal fällig.
Gesamtzahlung: 268.099 € Gesamtzinsen: 68.099 €
Geeignet für: Kreditnehmer, die sicher sind, dass sie vor dem Fälligkeitstermin umschulden oder verkaufen. Verbreitet ist das vor allem bei gewerblichen Immobilien.
Nachteil: Enormes Risiko. Kannst du weder anschlussfinanzieren noch verkaufen, schuldest du den gesamten Restbetrag auf einmal. Viele Kreditnehmer sind um 2008 an genau diese Wand gestoßen, wobei die damalige Zwangsversteigerungswelle in den USA vor allem durch Subprime-Kredite mit variablem Zins ausgelöst wurde: Die Raten stiegen, während die Immobilienpreise fielen, und die Kreditnehmer konnten weder umschulden noch verkaufen.
Alle Varianten im Überblick
200.000 € Darlehen bei 7 % über 30 Jahre:
| Variante | Rate (Jahr 1) | Rate (Jahr 20) | Gesamtzinsen | Risiko |
|---|---|---|---|---|
| Annuität | 1.331 € | 1.331 € | 279.017 € | Niedrig |
| Ratentilgung | 1.722 € | 983 € | 210.583 € | Niedrig |
| Tilgungsfrei zu Beginn | 1.167 € | 1.551 € | 312.143 € | Mittel |
| Schlussrate (5 Jahre) | 1.331 € | entfällt | 68.099 €* | Hoch |
Die Gesamtzinsen bei der Schlussrate gehen davon aus, dass du nach 5 Jahren verkaufst oder umschuldest.
So wählst du die passende Variante
| Deine Situation | Passende Variante |
|---|---|
| Du willst stabile, planbare Raten | Annuität |
| Du kannst dir höhere Anfangsraten leisten | Ratentilgung (spart am meisten) |
| Dein Einkommen wird deutlich steigen | Tilgungsfrei zu Beginn (nur kurzfristig) |
| Du verkaufst oder schuldest in 5 Jahren um | Schlussrate (nur wenn du sicher bist) |
| Du willst die Gesamtkosten minimieren | Ratentilgung |
| Klassische Baufinanzierung fürs Eigenheim | Annuität |
| Kapitalanlage-Immobilie (kurze Haltedauer) | Tilgungsfrei oder Schlussrate |
Zusätzliche Strategien für weniger Zinsen
Unabhängig von der Variante senken diese Maßnahmen deine Gesamtzinsen:
Die Ersparnisse durch Sondertilgungen unten stammen aus einer Monat-für-Monat-Simulation. Der Rechner auf dieser Seite hat kein Feld für Sondertilgungen, du kannst sie dort also nicht direkt nachrechnen.
1. Sondertilgungen leisten
Schon 100 € zusätzlich pro Monat bei einem Darlehen über 200.000 € mit 7 % sparen rund 63.000 € Zinsen und verkürzen die Laufzeit um etwa 5 Jahre und 9 Monate. Jeder früher getilgte Euro verringert die Restschuld, auf die künftig Zinsen anfallen. (Warum derselbe Euro angelegt so viel stärker wächst, erklärt der Artikel Zinseszins einfach erklärt.) Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, steht im Darlehensvertrag, und manche Banken verlangen dafür einen Zinsaufschlag.
2. Zweiwöchentliche Zahlung
Du zahlst alle zwei Wochen die Hälfte der Monatsrate. So leistest du im Jahr 13 volle Monatsraten statt 12 und verkürzt die Laufzeit um Jahre. In Deutschland bieten das nur wenige Banken an. Dasselbe erreichst du, indem du die Rate einmal im Jahr um ein Zwölftel erhöhst.
3. Umschuldung bei sinkenden Zinsen
Liegt das Zinsniveau mindestens 1 Prozentpunkt unter deinem Zins, kann eine Umschuldung Tausende Euro sparen. Rechne aber die Kosten mit ein, in Deutschland etwa eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg aus der Zinsbindung. Bei US-Krediten rechnet man mit Abschlusskosten von 2–3 % der Darlehenssumme.
4. Rate aufrunden
Wer die Rate von 1.331 € auf 1.400 € aufrundet, zahlt 69 € mehr pro Monat, spart aber etwa 47.700 € Zinsen und ist rund 4 Jahre und 3 Monate früher schuldenfrei.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Annuität ist am sichersten und am verbreitetsten: feste, planbare Monatskosten
- Die Ratentilgung spart die meisten Zinsen (bis zu 25 % weniger), startet aber mit höheren Raten
- Tilgungsfreie Phasen sind für Eigenheimbesitzer riskant, weil du kein Eigenkapital aufbaust
- Balloon-Kredite sind Spezialwerkzeuge für kurzfristige Strategien, nicht für das langfristige Zuhause
- Sondertilgungen, selbst kleine, senken die Gesamtzinsen enorm
- Rechne immer die Gesamtkosten aus, nicht nur die Monatsrate