Mieten oder Kaufen Rechner
Finde heraus, ob Mieten oder Kaufen auf lange Sicht günstiger für dich ist. Verglichen werden die Gesamtkosten inklusive Hypothek, Grundsteuer, Instandhaltung und der entgangenen Rendite auf dein Eigenkapital.
So funktioniert der Vergleich Mieten oder Kaufen
Ob Mieten oder Kaufen besser ist, lässt sich auf eine einfache Frage mit komplizierter Antwort zurückführen: Bei welchem Weg hast du nach N Jahren mehr Geld? Der Rechner bildet dazu zwei parallele Wege ab – einmal kaufst du und verkaufst irgendwann wieder, einmal mietest du und legst das Eigenkapital an, das du sonst gezahlt hättest. Der Break-even-Punkt zeigt, wie lange du bleiben müsstest, damit sich das Kaufen lohnt.
Die wahren Kosten des Kaufens sind viel höher als die monatliche Hypothekenrate. Wir addieren Tilgung und Zinsen (mit derselben Rechenmethode wie im Hypothekenrechner) und dazu Grundsteuer, Gebäudeversicherung, laufende Instandhaltung (üblicherweise 1 % des Hauswerts pro Jahr), HOA-Gebühren und PMI, falls deine Anzahlung unter 20 % liegt. Abgezogen wird der Nettoerlös beim Verkauf am Ende der Haltedauer – also der gestiegene Hauswert minus Restschuld und Verkaufskosten (meist 6 %).
Der Kniff bei einem fairen Vergleich sind die entgangenen Erträge. Wenn du mietest, verschwinden Anzahlung und Kaufnebenkosten nicht – du kannst sie anlegen. Auf der Mietseite führen wir deshalb ein Anlagekonto, das mit der Anzahlung und den Kaufnebenkosten startet und mit deiner gewählten Rendite wächst (die langfristige reale Rendite des S&P 500 liegt bei etwa 7 %, 6 % ist ein vorsichtiger Standardwert). Jeden Monat kommt der Betrag dazu, um den deine Kaufkosten die Miete übersteigen.
Das Break-even-Jahr ist das erste Jahr, in dem Kaufen günstiger ist als Mieten plus Anlegen. Bei einem Haus für $400.000, $2.500 Monatsmiete, 3 % Mietsteigerung pro Jahr und 3 % Wertsteigerung liegt es typischerweise zwischen 5 und 8 Jahren – verschiebt sich aber stark schon bei kleinen Änderungen von Zins, Mietsteigerung oder Rendite. Wer innerhalb von 3 Jahren umzieht, ist fast immer mit Mieten besser dran. Wer 10 Jahre oder länger in einem stabilen Markt bleibt, fährt mit Kaufen meist besser.
Das Tool ist bewusst einfach gehalten. Nicht enthalten sind der Abzug von Hypothekenzinsen (der vor allem Gutverdienern mit Einzelauflistung der Abzüge nützt), Steuern auf Gewinne beim Hausverkauf (selbstgenutzte Hauptwohnsitze fallen in den USA meist unter den Freibetrag von $250.000 bzw. $500.000) und Inflation. Außerdem wird angenommen, dass du über den gesamten Zeitraum investiert bleibst. Nutze das Ergebnis als Ausgangspunkt, nicht als Finanzberatung, und sprich vor einer Unterschrift mit einem unabhängigen Honorarberater.