房产税计算器
估算任何房屋的房产税。选择州自动加载州平均有效税率，或手动输入当地税率。支持 homestead 减免和月度等价拆解。
房产税怎么算
房产税是房主每年向地方政府（县、市、学区）缴纳的税，基于房屋评估价值。基本公式：年税 = (评估价值 − 减免) × 有效税率。本计算器处理这个数学，并允许你与州平均对比。**有效税率**是实际缴税百分比，不是名义 mill rate——已经考虑了评估比例、减免和上限影响。
各州税率差异巨大。New Jersey、Illinois、New Hampshire 居榜首，有效税率超过 1.9%；Hawaii、Alabama、Colorado 不到 0.6%。这种差异反映了地方政府对学校和公共服务的资助方式——房产税高的州往往州所得税低，反之亦然。即使在同一州内，县和市之间的税率也不同；本页显示的州平均是起点，建议根据你所在县或学区调整。
**Homestead 减免**降低自住主屋的应税基数，每年可省几百到几千美元。Florida 减免 $50,000，Texas 学区税减免 $100,000（加上老年人和退伍军人额外减免）；多数州有 $10K-$25K 的固定额减免。如果你住在自己的房子里，**一定要申请 homestead**——通常只需向县税务评估员一次性申请。
想看完整的购房成本？搭配房贷计算器（已包含房产税在 PITI 中）、租房 vs 买房做长期对比，或 HELOC 和 home equity 计算器看房屋净值。
按州查看房产税计算器
选择下面的州页面，自动带入该州平均有效房产税率。县、市和学区税率仍可能差异很大，打开州页面后可继续手动调整。
常见问题
$400,000 的房子房产税多少？
完全取决于州。按全美平均有效税率 0.99%，$400,000 的房子每年约 $3,960。低税州如 Hawaii（0.27%）只需约 $1,080。高税州如 New Jersey（2.23%）需约 $8,920。用州下拉框加载你所在州的平均税率。
评估价值和市场价值有什么区别？
市场价值是你能卖出的价格。评估价值是县税务评估员认定的——多数州是市场价的 80-100%。California 用 100% 但每年涨幅上限 2%（Proposition 13）。Florida 用 100% 但有 homestead 'Save Our Homes' 上限。多数州每 1-3 年重新评估，往往滞后于市场。如果能在税单上找到实际评估价就用它，否则用市场价做合理近似。
什么是 homestead 减免？
对自住主屋的减免，降低应税基数。Florida $50,000（$300K 房只对 $250K 计税）。Texas 学区税减免 $100,000。老年人、退伍军人、残疾人附加减免可叠加。仅对自住房有效；出租房和第二套房不符合。在县税务评估员处一次性申请——通常每年自动续。
为什么我邻居的房产税和我不一样？
常见原因：(1) homestead 状态不同——他们可能申请了你没申请的减免；(2) 评估价值不同——评估时间不同（尤其是售房后）；(3) 管辖区不同——同一条街上学区或专项税征收线可能不同；(4) Proposition 13 类的上限锁定老房主在较低评估价（CA、FL Save Our Homes）。同样的房子，长期持有者通常比新买家交得少。
房产税能从联邦所得税里抵扣吗？
可以，但 SALT（州地方税）上限把州所得税 + 房产税 + 地方税合计抵扣限制在每年 $10,000。高房产税州（NJ、IL、NY、CA）的纳税人通常已经达到上限，只能合计抵扣 $10K。出租物业的房产税无 SALT 上限可全额抵扣。本计算器不算抵扣——只显示你要交给县的钱。
房产税多久变一次？
多数县每 1-3 年重新评估房屋价值，millage 税率每年可能调整。任何一年内，没卖房税单也可能涨 2-10%。买完房第二年（评估员跟上售价）或大装修后通常涨幅最大。觉得税单不对可以申诉——通常收到评估通知后 30-90 天内。