房贷计算器
计算每月房贷总额，包含房产税、保险、PMI 和 HOA。
房贷还款详解
房贷月供不仅仅是偿还贷款。每月总还款通常包含四个部分，简称 PITI：本金（减少贷款余额的部分）、利息（借款成本）、房产税（地方政府征收的税款）和保险（保护房产的房主保险）。如果首付低于 20%，还需缴纳 PMI（私人抵押贷款保险），如果房产属于业主协会，还需缴纳每月 HOA 物业费。
本金和利息部分使用标准摊销公式计算：M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 P 是贷款金额，r 是月利率，n 是还款总期数。例如，$400,000 的房屋首付 20%（$80,000），贷款 $320,000，年利率 6.5%，30 年期，月供本息约 $2,023。整个贷款期限内，仅利息就约 $408,000。
首付金额对月供影响显著。首付达到 20% 或以上可免除 PMI，PMI 通常为贷款金额的 0.5%–1%（年）。以 $320,000 贷款为例，每月额外支出 $133–$267。如果只付 10% 首付，贷款增至 $360,000，月供上升，且需缴纳 PMI 直到达到 20% 权益。首付仅差 5% 就可能导致月供差异数百美元。
房产税和保险常被忽视，但会显著增加月供。房产税率因地区差异很大，从低于 0.5% 到超过 2%。以 $400,000 的房屋为例，每月 $167 到 $667 不等。房主保险通常年费 $1,000–$2,000，取决于位置、房屋价值和保障级别。这些费用通常由贷款机构每月代收，存入托管账户。
降低月供的策略包括：增加首付以减少贷款金额并免除 PMI；选择更长期限（30 年 vs 15 年）降低月供，但总利息更多；货比三家寻找最优利率，0.25% 的差异可在贷款期内节省数万美元；检查房产税评估是否准确。使用本计算器模拟不同方案，找到月供可负担性与总成本之间的最佳平衡。