HELOC 计算器
计算房屋净值信贷额度、月还款金额和总利息支出。即时查看画线期和还款期的还款变化。
HELOC 原理详解
房屋净值信贷额度（HELOC）允许你以房屋净值为抵押进行借贷，最高可借额度 = 房屋价值 × CLTV 上限 − 现有贷款余额。例如，价值 $400,000 的房屋，CLTV 上限 80%，现有贷款 $250,000，则最大可借额度为 $70,000。使用房屋净值计算器了解你已积累的净值。
HELOC 分为两个阶段。**画线期**（通常 10 年）内，你可以随时提取资金，每月仅需支付已提取金额的利息：月付 = 提取金额 × 月利率。类似于信用卡循环额度，但以房屋作为担保。
画线期结束后进入**还款期**（通常 20 年），未偿余额转换为完全摊销贷款，每月需还本付息——与房贷计算器和贷款计算器使用相同的等额本息公式：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]。还款期月供会明显高于画线期，需提前做好预算规划。
HELOC 利率通常为浮动利率（与基准利率挂钩），月供可能随市场变化。起始费用通常在 $200–$2,000 之间，建议多家对比。HELOC 最适合用于房屋改善、低利率债务整合或应急周转，不建议用于日常消费。
常见问题
什么是 CLTV？它如何影响 HELOC 额度？
CLTV（综合贷款价值比）是房屋所有抵押贷款总额与房屋评估价值的比率。大多数贷款机构将 HELOC 的 CLTV 上限设为 80%–85%。例如，$400,000 房屋 CLTV 80%，总借款不得超过 $320,000。若首套房贷余额为 $260,000，则最大 HELOC 额度为 $60,000。
为什么还款期月供会大幅上涨？
画线期内只需支付利息，月供较低。进入还款期后，必须在 20 年内还清全部本金和利息。以 $50,000、年利率 8.5% 的 HELOC 为例，画线期月供约 $354，还款期月供上升至约 $434，且不能继续提款。
HELOC 利息可以税前抵扣吗？
根据美国现行税法（2017 年《减税与就业法》），HELOC 利息仅在用于购买、建造或实质性改善抵押房屋时才可抵扣。用于个人消费（旅游、购车等）的 HELOC 利息不可抵扣。具体情况建议咨询税务顾问。
HELOC 与房屋净值贷款（Home Equity Loan）有什么区别？
HELOC 是循环信用额度，利率浮动，可在额度内随时提款，画线期内只还利息。房屋净值贷款是一次性贷款，固定利率，一次性到账，从首月起就需还本付息。HELOC 更灵活，房屋净值贷款还款更可预期。
申请 HELOC 需要什么信用评分？
大多数贷款机构要求最低 620 分，但获得优惠利率通常需要 700 分以上。此外还需要足够的房屋净值（至少 15%–20%）、低于 43% 的负债收入比，以及可核实的收入证明。信用评分越高、净值越多，利率越低。