房貸計算機
計算每月房貸總額，包含房產稅、保險、PMI 和 HOA。
房貸還款詳解
房貸月供不僅僅是償還貸款。每月總還款通常包含四個部分，簡稱 PITI：本金（減少貸款餘額的部分）、利息（借款成本）、房產稅（地方政府徵收的稅款）和保險（保護房產的房主保險）。如果頭期款低於 20%，還需繳納 PMI（私人抵押貸款保險），如果房產屬於業主協會，還需繳納每月 HOA 管理費。
本金和利息部分使用標準攤銷公式計算（與貸款計算機相同的原理）：M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 P 是貸款金額，r 是月利率，n 是還款總期數。例如，$400,000 的房屋頭期款 20%（$80,000），貸款 $320,000，年利率 6.5%，30 年期，月供本息約 $2,023。整個貸款期限內，僅利息就約 $408,000。
頭期款金額對月供影響顯著。頭期款達到 20% 或以上可免除 PMI，PMI 通常為貸款金額的 0.5%–1%（年）。以 $320,000 貸款為例，每月額外支出 $133–$267。如果只付 10% 頭期款，貸款增至 $360,000，月供上升，且需繳納 PMI 直到達到 20% 權益。頭期款僅差 5% 就可能導致月供差異數百美元。
房產稅和保險常被忽視，但會顯著增加月供。房產稅率因地區差異很大，從低於 0.5% 到超過 2%。以 $400,000 的房屋為例，每月 $167 到 $667 不等。房主保險通常年費 $1,000–$2,000，取決於位置、房屋價值和保障級別。這些費用通常由貸款機構每月代收，存入託管帳戶。
降低月供的策略包括：增加頭期款以減少貸款金額並免除 PMI；選擇更長期限（30 年 vs 15 年）降低月供，但總利息更多；貨比三家尋找最優利率，0.25% 的差異可在貸款期內節省數萬美元；檢查房產稅評估是否準確。使用本計算機模擬不同方案，找到月供可負擔性與總成本之間的最佳平衡。