逆向抵押貸款計算機
根據年齡、房屋價值和利率，估算 HECM 逆向抵押貸款的可提取金額、前期費用和支付方式。
逆向抵押貸款如何運作
逆向抵押貸款（官方稱為 HECM，即房屋淨值轉換抵押貸款）是一種 FHA 擔保貸款，允許 62 歲及以上的房主將部分房屋淨值轉換為現金，無需每月還款。當您出售、搬離或去世時，貸款方可收回貸款。建議先使用房屋淨值計算機了解您累積的淨值。
可貸金額由三個因素決定：年齡（越大可獲得比例越高）、房屋評估價值（2026 年 FHA 上限為 $1,249,125）和當前預期利率。HUD 公布的主要限額因子（PLF）將這些輸入轉換為借款上限。一般來說，年齡越大、利率越低，主要限額越高。
資金可以通過以下方式獲取：一次性提取、終身月付、固定期限月付、不斷增長的信貸額度，或上述方式的組合。信貸額度方式獨具特色：未使用的額度以與貸款相同的利率增長，您可用的資金會隨時間增加。
前期費用包括：基於最大索賠額的 2% FHA 抵押保險費（MIP）、$2,500 至 $6,000 的起始服務費，以及其他過戶費用（評估、產權等）。每年 0.5% 的年度 MIP 計入貸款餘額。您也可以通過抵押貸款計算機比較傳統貸款方案。
在貸款存續期間，您始終保有房屋所有權。但您仍需繳納房產稅、維持房屋保險並保持房屋狀況良好。若未履行這些義務，貸款方可要求提前還款。貸款餘額會隨時間增長，這將減少留給繼承人的淨值——但永遠不會超過房屋價值（HECM 是無追索權貸款）。
常見問題
什麼是逆向抵押貸款？
逆向抵押貸款（HECM）是一種 FHA 擔保貸款，允許 62 歲及以上的房主使用房屋淨值，無需每月還款。與普通貸款相反，是貸款方向您支付資金。貸款餘額隨時間增長，通常在您搬離、出售或去世後通過房屋出售償還。
我能從逆向抵押貸款中獲得多少錢？
可獲得金額取決於您的年齡、房屋價值（2026 年 FHA 上限為 $1,249,125）和當前預期利率。粗略來說，70 歲、利率 5.5% 的情況下通常可獲取房屋價值的 47%~53%。使用本計算機可根據您的實際情況獲取個性化估算。
逆向抵押貸款有哪些費用？
主要前期費用包括：(1) FHA 抵押保險費 — 最大索賠額的 2%；(2) 起始服務費 — $2,500 和貸款額 2% 中取較大值，上限 $6,000；(3) 其他過戶費用（評估、產權等）— 通常 $2,000~$4,000。每年還會向貸款餘額添加 0.5% 的年度 MIP。
辦理逆向抵押貸款後我還擁有房屋嗎？
是的。在貸款存續期間，您始終持有房屋產權。但您需繼續繳納房產稅、維持房屋保險並保持房屋狀況。若未履行這些義務，可能觸發違約並要求提前還款。
搬走或去世後會怎樣？
貸款將到期需還清。您的繼承人可出售房屋償還餘額、還清貸款後保留房屋，或直接放棄房屋 — 由於 HECM 是無追索權貸款，貸款方只能從房屋出售所得中收回，無法追索其他資產。繼承人通常有最多 12 個月的時間處理貸款。
申請逆向抵押貸款的最低年齡是多少？
FHA 要求 HECM 的所有借款人至少年滿 62 歲。若有共同借款人或非借款配偶，其年齡也會影響計算結果。年齡越小可獲金額越少，因為貸款預計持續時間更長。沒有最高年齡限制。