逆向抵押貸款計算機
估算 HECM 逆向抵押貸款可提取金額、淨可用現金、每月收入選項、前期費用和餘額增長。
逆向抵押貸款如何運作
逆向抵押貸款（官方稱為 HECM，即房屋淨值轉換抵押貸款）是一種 FHA 擔保貸款，允許 62 歲及以上的房主將部分房屋淨值轉換為現金，無需每月還款。當您出售、搬離或去世時，貸款方可收回貸款。建議先使用房屋淨值計算機了解您累積的淨值。
可貸金額由三個因素決定：年齡（越大可獲得比例越高）、房屋評估價值（2026 年 FHA 上限為 $1,249,125）和當前預期利率。HUD 公布的主要限額因子（PLF）將這些輸入轉換為借款上限。一般來說，年齡越大、利率越低，主要限額越高。
資金可以通過以下方式獲取：一次性提取、終身月付、固定期限月付、不斷增長的信貸額度，或上述方式的組合。信貸額度方式獨具特色：未使用的額度以與貸款相同的利率增長，您可用的資金會隨時間增加。
前期費用包括：基於最大索賠額的 2% FHA 抵押保險費（MIP）、$2,500 至 $6,000 的起始服務費，以及其他過戶費用（評估、產權等）。每年 0.5% 的年度 MIP 計入貸款餘額。您也可以通過抵押貸款計算機比較傳統貸款方案。
在貸款存續期間，您始終保有房屋所有權。但您仍需繳納房產稅、維持房屋保險並保持房屋狀況良好。若未履行這些義務，貸款方可要求提前還款。貸款餘額會隨時間增長，這將減少留給繼承人的淨值——但永遠不會超過房屋價值（HECM 是無追索權貸款）。
逆向抵押貸款可提取金額示例
這些示例展示年齡、房屋價值和現有貸款餘額如何影響 HECM 逆向抵押貸款估算。示例使用計算器預設 5.5% 預期利率，並對結果取整；請用上方計算器輸入自己的資料取得精確估算。
| 年齡 | 房屋價值 | 現有貸款餘額 | 估算淨可用現金 | 估算終身月付 |
|---|---|---|---|---|
| 62 | $400,000 | $0 | $151,288 | $843/月 |
| 70 | $400,000 | $0 | $179,316 | $1,075/月 |
| 75 | $600,000 | $100,000 | $198,800 | $1,281/月 |
使用者通常想知道什麼
逆向抵押貸款可以拿到多少錢？
估算結果取決於最年輕借款人的年齡、房屋評估價值、現有貸款餘額和預期利率。通常年齡越大、房屋淨值越高、預期利率越低，HECM 可提取金額越高。
可以用逆向抵押貸款買房嗎？
HECM for Purchase 可用於購買主要自住房，但需要符合 FHA 年齡、居住、首付和房產要求。本計算機主要用於估算已擁有房屋可釋放的資金。
為什麼淨可用現金低於 principal limit？
principal limit 會扣除前期 mortgage insurance、origination fee、closing costs，以及需要先還清的現有貸款。計算機會同時顯示 principal limit 和扣除後的淨可用金額。
HECM 和 proprietary reverse mortgage 有什麼區別？
HECM 由 FHA 保險並受 FHA 專案限制。proprietary 或 jumbo reverse mortgage 是私人產品，可能支援更高房價，但利率、費用和保障因貸款機構而異。