4 種主要還款方式
不是所有貸款都以同樣的方式償還。你選擇的還款方式可能讓你多付或少付幾萬甚至幾十萬的利息。
計算你的貸款
用我們的貸款計算機試試不同的還款方式：
方式一：等額本息
原理： 每月還款金額固定不變。前期大部分還的是利息，後期大部分還的是本金。
示例： 100 萬貸款，利率 3.5%，30 年
| 年份 | 月供 | 利息部分 | 本金部分 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 4,490 | 2,917 (65%) | 1,574 (35%) |
| 第 10 年 | 4,490 | 2,335 (52%) | 2,156 (48%) |
| 第 20 年 | 4,490 | 1,433 (32%) | 3,057 (68%) |
| 第 30 年 | 4,490 | 154 (3%) | 4,336 (97%) |
每列為該年第一期的數字。
總還款： 約 161.6 萬 總利息： 約 61.6 萬
適合： 想要穩定可預測月供的人。這是最常見的房貸方式。
缺點： 總利息最多，因為本金減少得慢。
方式二：等額本金
原理： 每月償還相同的本金，加上遞減的利息。月供從高到低逐漸遞減。
示例： 同樣 100 萬，3.5%，30 年
| 年份 | 月供 | 利息部分 | 本金部分 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 5,694 | 2,917 | 2,778 |
| 第 10 年 | 4,819 | 2,042 | 2,778 |
| 第 20 年 | 3,847 | 1,069 | 2,778 |
| 第 30 年 | 2,875 | 97 | 2,778 |
每列為該年第一期的數字。
總還款： 約 152.6 萬 總利息： 約 52.6 萬
比等額本息省： 約 9 萬利息
適合： 收入穩定且前期能承受較高月供的人。越往後越輕鬆。
缺點： 第一年月供比等額本息高 27%。
方式三：先息後本
原理： 在一定期限內只還利息，到期後一次性償還全部本金，或轉入正常還本付息階段。
示例： 100 萬，3.5%，先息後本 5 年
| 階段 | 月供 | 說明 |
|---|---|---|
| 前 5 年 | 2,917 | 只還利息，本金不變 |
| 第 5 年末 | 100 萬 | 一次性還清本金 |
總利息： 約 17.5 萬（5 年）
適合： 資金週轉需要、預期短期內有大額收入、或計畫到期前賣房/轉貸的人。
缺點： 利息期間不減少任何本金，到期需一次性償還全部本金壓力大。
方式四：氣球貸
原理： 按較長期限（如 30 年）計算月供，但在較短期限（如 5 年）到期時需償還全部剩餘本金。
示例： 100 萬，3.5%，按 30 年算月供，5 年到期
| 階段 | 月供 | 到期應付 |
|---|---|---|
| 前 59 期 | 4,490 | — |
| 第 60 期（到期） | — | 約 90.15 萬（剩餘本金約 89.88 萬 + 當月利息） |
計算機裡顯示的「末期還款」就是這筆第 60 期的一次性付款，約 90.15 萬。
適合： 確定會在到期前賣房或再融資的投資者。在商業不動產中較常見。
缺點： 風險極高。如果到期無法再融資或賣房，需要一次性償還鉅額本金。
橫向對比
100 萬貸款，利率 3.5%，30 年：
| 方式 | 第 1 年月供 | 第 20 年月供 | 總利息 | 風險 |
|---|---|---|---|---|
| 等額本息 | 4,490 | 4,490 | 61.6 萬 | 低 |
| 等額本金 | 5,694 | 3,847 | 52.6 萬 | 低 |
| 先息後本 | 2,917 | — | 17.5 萬* | 中 |
| 氣球貸 | 4,490 | — | — | 高 |
*先息後本按 5 年計算
怎麼選
| 你的情況 | 最佳方式 |
|---|---|
| 想要穩定可預測的月供 | 等額本息 |
| 前期能承受更高月供 | 等額本金（最省利息） |
| 短期資金週轉 | 先息後本 |
| 確定短期內會賣房 | 氣球貸（需謹慎） |
| 普通住房貸款 | 等額本息 |
| 投資性房產（短持） | 先息後本或氣球貸 |
額外省錢策略
不論選哪種方式，這些策略都能減少總利息：
1. 提前還款
每月多還 500 元，100 萬貸款 3.5% 利率下可省約 11 萬利息，提前約 4 年 10 個月還清。
2. 縮短貸款年限
30 年改 20 年，月供增加約 30%，但總利息減少約 36%。
3. 利率下降時轉貸
如果市場利率比你的貸款利率低 0.5% 以上，轉貸可能划算。但要算清轉貸費用。中國大陸房貸則依人民銀行 2024 年的規定，是向貸款銀行申請協商調整，由銀行新發放貸款置換存量貸款；部分城市也可用住房公積金貸款置換商業貸款（「商轉公」），條件以當地公積金中心為準。
4. 湊整還款
月供 4,490 湊成 4,500，每月多還不到 10 元，微不足道，但累計可省約 2,600 元利息，並提前 1 個月還清。
要點總結
- 等額本息最安全常見 — 固定可預測的月供
- 等額本金總利息最少（少約 15%），但前期月供更高
- 先息後本適合短期週轉，不適合長期住房貸款
- 氣球貸是專業工具，普通購房者慎用
- 提前還款即使金額很小，也能顯著減少總利息
- 永遠算總成本，不要只看月供
信用卡餘額屬於 revolving 債務，利息機制和房貸/分期貸款不一樣 — 詳見 信用卡債務怎麼還清最快。提前還本金減少的是未來計息的餘額，跟投資裡的 複利成長 不是同一回事，但效果同樣可觀。