HELOC 計算器
計算房屋淨值信貸額度、月還款金額和總利息支出。即時查看提款期和還款期的還款變化。
HELOC 原理詳解
房屋淨值信貸額度（HELOC）允許你以房屋淨值為抵押進行借貸，最高可借額度 = 房屋價值 × CLTV 上限 − 現有貸款餘額。例如，價值 $400,000 的房屋，CLTV 上限 80%，現有貸款 $250,000，則最大可借額度為 $70,000。使用房屋淨值計算器了解你已累積的淨值。
HELOC 分為兩個階段。**提款期**（通常 10 年）內，你可以隨時提取資金，每月僅需支付已提取金額的利息：月付 = 提取金額 × 月利率。類似於信用卡循環額度，但以房屋作為擔保。
提款期結束後進入**還款期**（通常 20 年），未償餘額轉換為完全攤銷貸款，每月需還本付息——與房貸計算器和貸款計算器使用相同的等額本息公式：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]。還款期月供會明顯高於提款期，需提前做好預算規劃。
HELOC 利率通常為浮動利率（與基準利率掛鉤），月供可能隨市場變化。起始費用通常在 $200–$2,000 之間，建議多家比較。HELOC 最適合用於房屋改善、低利率債務整合或應急周轉，不建議用於日常消費。
常見問題
什麼是 CLTV？它如何影響 HELOC 額度？
CLTV（綜合貸款價值比）是房屋所有抵押貸款總額與房屋評估價值的比率。大多數貸款機構將 HELOC 的 CLTV 上限設為 80%–85%。例如，$400,000 房屋 CLTV 80%，總借款不得超過 $320,000。若首套房貸餘額為 $260,000，則最大 HELOC 額度為 $60,000。
為什麼還款期月供會大幅上漲？
提款期內只需支付利息，月供較低。進入還款期後，必須在 20 年內還清全部本金和利息。以 $50,000、年利率 8.5% 的 HELOC 為例，提款期月供約 $354，還款期月供上升至約 $434，且不能繼續提款。
HELOC 利息可以稅前扣除嗎？
根據美國現行稅法（2017 年《減稅與就業法》），HELOC 利息僅在用於購買、建造或實質改善抵押房屋時才可扣除。用於個人消費的 HELOC 利息不可扣除。具體情況建議諮詢稅務顧問。
HELOC 與房屋淨值貸款有什麼區別？
HELOC 是循環信用額度，利率浮動，可在額度內隨時提款，提款期內只還利息。房屋淨值貸款是一次性貸款，固定利率，一次性到帳，從首月起就需還本付息。HELOC 更靈活，房屋淨值貸款還款更可預期。
申請 HELOC 需要什麼信用評分？
大多數貸款機構要求最低 620 分，但獲得優惠利率通常需要 700 分以上。此外還需要足夠的房屋淨值（至少 15%–20%）、低於 43% 的負債收入比，以及可核實的收入證明。