Kalkulator Reverse Mortgage

Perkirakan berapa banyak yang mungkin Anda terima dari reverse mortgage HECM berdasarkan usia, nilai rumah, saldo hipotek, dan suku bunga yang diharapkan.

Peminjam & Properti

Usia Peminjam

Usia minimum adalah 62 tahun (persyaratan FHA)

Nilai Taksiran Rumah ($)

Saldo Hipotek Saat Ini ($)

Pengaturan Suku Bunga & Jangka Waktu

Suku Bunga yang Diharapkan (%)

Kenaikan Nilai Rumah Tahunan (%)

Periode Pembayaran Jangka Tetap (tahun)

Digunakan untuk opsi pembayaran bulanan jangka tetap

Hasil Estimasi

Dana Bersih Tersedia

$179,316

PLF: 0.485 | Batas Pokok: $194,200

Rincian Biaya Awal

MIP Awal FHA (2%)$8,000

Biaya Originasi$3,884

Biaya Penutupan Lainnya$3,000

Total Biaya Awal$14,884

Opsi Pembayaran

Sekaligus

$179,316

Tenure (Seumur Hidup)

$1,075/mo

Jangka Waktu (10yr)

$1,991/mo

Tingkat Pertumbuhan Jalur Kredit: 6.00%/yr

Proyeksi Saldo 20 Tahun

Mengasumsikan pencairan sekaligus. Saldo pinjaman bertambah saat bunga dan MIP terakumulasi dari waktu ke waktu.

Tahun	Usia	Saldo Pinjaman	Nilai Rumah	Ekuitas Tersisa
Sekarang	70	$194,200	$400,000	$205,800
Y1	71	$206,178	$412,000	$205,822
Y5	75	$261,947	$463,710	$201,763
Y10	80	$353,327	$537,567	$184,240
Y15	85	$476,585	$623,187	$146,602
Y20	90	$642,842	$722,444	$79,603

Langkah Perhitungan

Max Claim Amount = min($400,000, $1,249,125) = $400,000

PLF (70 yrs, 5.5%) = 0.485

Principal Limit = $400,000 × 0.485 = $194,200

Upfront Costs = MIP $8,000 + Orig $3,884 + Other $3,000 = $14,884

Net Available = $194,200 − $14,884 − $0 = $179,316

Cara Kerja Reverse Mortgage

Reverse mortgage, yang secara resmi disebut Home Equity Conversion Mortgage atau HECM, adalah pinjaman yang diasuransikan FHA yang memungkinkan pemilik rumah berusia 62 tahun atau lebih mengubah sebagian ekuitas rumah menjadi uang tunai. Tidak seperti hipotek tradisional, Anda tidak perlu melakukan pembayaran pokok dan bunga bulanan wajib kepada pemberi pinjaman. Pinjaman umumnya dilunasi saat rumah dijual, peminjam terakhir pindah, atau peminjam meninggal dunia. Jika Anda ingin memperkirakan terlebih dahulu berapa ekuitas yang Anda miliki, mulai dengan kalkulator ekuitas rumah kami.

Jumlah yang bisa Anda dapatkan dari reverse mortgage terutama bergantung pada usia, nilai taksiran rumah, saldo hipotek saat ini, dan suku bunga yang diharapkan. Peminjam yang lebih tua biasanya memenuhi syarat untuk batas pokok yang lebih tinggi, sedangkan suku bunga yang diharapkan lebih tinggi mengurangi jumlah yang tersedia. Untuk 2026, FHA membatasi jumlah klaim maksimum HECM sebesar $1.249.125, sehingga nilai di atas jumlah tersebut tidak meningkatkan basis pinjaman yang diasuransikan.

Kalkulator reverse mortgage berguna karena opsi pencairan dapat terlihat sangat berbeda tergantung bagaimana Anda berencana menggunakan pinjaman. Sebagian peminjam memilih dana sekaligus, sebagian menginginkan pembayaran bulanan tetap untuk jangka waktu tertentu, dan yang lain lebih peduli pada pendapatan tenure seumur hidup atau pertumbuhan jalur kredit. Kalkulator ini memperkirakan batas pokok, hasil bersih setelah biaya awal, dan opsi pembayaran agar Anda dapat membandingkan hasil tersebut di satu tempat.

Biaya awal biasanya mencakup premi asuransi hipotek awal FHA, biaya originasi pemberi pinjaman, dan biaya penutupan lain seperti appraisal, title, dan biaya pencatatan. Bunga berjalan dan MIP tahunan ditambahkan ke saldo pinjaman dari waktu ke waktu, sehingga saldo umumnya bertambah, bukan berkurang. Karena itu proyeksi jangka panjang penting: proyeksi menunjukkan bagaimana reverse mortgage dapat memengaruhi ekuitas yang tersisa nanti di masa pensiun.

Anda tetap memiliki rumah dengan HECM, tetapi harus terus membayar pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan biaya pemeliharaan. Jika kewajiban tersebut tidak dipenuhi, pinjaman dapat gagal bayar. Karena HECM adalah pinjaman non-recourse, baik Anda maupun ahli waris tidak berutang lebih dari nilai rumah saat pinjaman jatuh tempo, tetapi ekuitas yang tersisa untuk warisan masa depan bisa lebih kecil. Sebaiknya bandingkan opsi ini dengan kalkulator hipotek tradisional sebelum memilih jalur.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa itu reverse mortgage?

Reverse mortgage, atau HECM, adalah pinjaman yang diasuransikan FHA untuk pemilik rumah berusia 62 tahun ke atas yang memungkinkan Anda meminjam dengan jaminan ekuitas rumah tanpa pembayaran hipotek bulanan wajib. Alih-alih membayar pemberi pinjaman setiap bulan, saldo pinjaman biasanya meningkat dari waktu ke waktu dan dilunasi saat rumah dijual atau tidak lagi menjadi tempat tinggal utama Anda.

Berapa banyak yang bisa saya dapatkan dari reverse mortgage?

Jumlahnya bergantung pada usia, nilai rumah, saldo hipotek saat ini, dan suku bunga yang diharapkan. Secara umum, peminjam yang lebih tua dan suku bunga yang diharapkan lebih rendah meningkatkan jumlah yang tersedia. FHA juga membatasi jumlah klaim yang diasuransikan untuk perhitungan HECM. Kalkulator reverse mortgage ini memberi estimasi batas pokok dan jumlah bersih yang tersedia setelah biaya awal.

Apa saja biaya dan ongkosnya?

Biaya awal yang umum mencakup premi asuransi hipotek awal FHA, biaya originasi pemberi pinjaman, dan biaya penutupan seperti appraisal, title, dan pencatatan. Ada juga asuransi hipotek tahunan dan bunga terakumulasi, keduanya ditambahkan ke saldo pinjaman dari waktu ke waktu. Karena itu jumlah bersih yang tersedia biasanya lebih rendah daripada batas pokok awal.

Apakah saya tetap memiliki rumah dengan reverse mortgage?

Ya. Anda tetap memegang kepemilikan rumah dengan reverse mortgage. Namun, Anda tetap harus tinggal di rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama, membayar pajak properti dan asuransi, serta menjaga properti dalam kondisi layak. Gagal memenuhi kewajiban tersebut dapat memicu gagal bayar.

Apa yang terjadi saat peminjam pindah atau meninggal dunia?

Pinjaman jatuh tempo saat peminjam terakhir yang memenuhi syarat pindah secara permanen, menjual rumah, atau meninggal dunia. Ahli waris mungkin dapat menjual properti, melunasi saldo dan mempertahankan rumah, atau melepaskannya. Karena HECM bersifat non-recourse, pelunasan dibatasi pada nilai rumah dan hasil penjualan, sesuai aturan program.

Berapa usia minimum untuk reverse mortgage?

Untuk HECM standar yang diasuransikan FHA, usia minimum peminjam adalah 62 tahun. Usia peminjam termuda yang memenuhi syarat memengaruhi berapa banyak yang dapat dipinjam, karena peminjam yang lebih muda diperkirakan mempertahankan pinjaman lebih lama dan karena itu biasanya menerima batas pokok yang lebih rendah.

Apakah reverse mortgage sama dengan HELOC atau pinjaman ekuitas rumah?

Tidak. HELOC atau pinjaman ekuitas rumah biasanya mengharuskan pembayaran bulanan dan sering digunakan oleh peminjam yang masih memiliki penghasilan kerja. Reverse mortgage dirancang untuk pemilik rumah yang lebih tua dan tidak mensyaratkan pembayaran pokok dan bunga bulanan selama kewajiban pinjaman dipenuhi. Konsekuensinya, saldo bertambah dari waktu ke waktu dan mengurangi ekuitas yang tersisa.

Panduan Terkait

Panduan Reverse Mortgage: Cara Kerja, Biaya, Kelebihan dan Kekurangan

Pelajari cara kerja reverse mortgage, siapa yang memenuhi syarat, berapa biayanya, pro dan kontra umum, serta kapan HECM mungkin masuk akal atau tidak.

Alat Terkait

Kalkulator Ekuitas Rumah

Hitung ekuitas rumah, rasio LTV, dan potensi pinjaman. Proyeksikan pertumbuhan dari waktu ke waktu.

Kalkulator KPR

Hitung cicilan bulanan, total bunga, dan jadwal amortisasi KPR.

Kalkulator Pinjaman

Hitung cicilan bulanan, total bunga, dan jadwal amortisasi untuk pinjaman apa pun.

Kalkulator Bunga Majemuk

Hitung pertumbuhan bunga majemuk dan setoran bulanan dari waktu ke waktu.