ホームエクイティとは
ホームエクイティは、住宅価値から住宅ローン残高を引いた持分です。
ホームエクイティ = 住宅の現在価値 − ローン残高
住宅価値が400,000ドル、ローン残高が250,000ドルなら、エクイティは150,000ドルです。
この持分は、ホームエクイティローン、HELOC、キャッシュアウト借り換えで使える可能性があります。
頭金と最初の持分
住宅購入時の頭金が大きいほど、最初のエクイティも大きくなります。20%頭金を入れれば、購入時点でおおむね20%の持分を持つことになります。
頭金が小さい場合、住宅価値が下がるとエクイティが薄くなりやすい点に注意してください。
LTVとは
LTVは Loan-to-Value の略で、住宅価値に対するローン残高の割合です。
LTV = ローン残高 ÷ 住宅価値 × 100
LTVが低いほど、住宅に対する借入割合が小さく、エクイティが大きい状態です。月々の支払いを見たい場合は mortgage calculator も使えます。
エクイティが増える2つの理由
エクイティは主に2つの理由で増えます。
- ローン元本を返済する
- 住宅価値が上がる
一方、住宅価値が下がると、返済していてもエクイティが思ったほど増えないことがあります。
早く増やす方法
追加元本返済をすると、ローン残高が早く減ります。少額でも毎月続けると、長期では利息削減につながります。効果を見るなら loan calculator で試算してください。
住宅の価値を高める改修も選択肢ですが、すべてのリフォームが費用以上に価値を上げるわけではありません。
借りられる金額の考え方
金融機関は、住宅価値の一定割合までしか担保にしないことが多いです。たとえば最大80% LTVまでなら、住宅価値と既存ローン残高から借入余力を計算します。
借入後の返済額は、固定返済なら loan calculator、信用枠型なら HELOC calculator で確認できます。
まとめ
- ホームエクイティは住宅価値からローン残高を引いた持分
- LTVは住宅価値に対する借入割合
- 元本返済と住宅価値上昇でエクイティは増える
- 追加返済は持分を早く増やす方法の一つ
- エクイティを使う借入は住宅を担保にするため慎重に判断する