基本式
米国の property tax は 評価額 × 税率 で計算されます。ただし、この2つは地域によって大きく変わります。
- 評価額（assessed value） は地方の assessor が決めます。市場価格と一致するとは限りません
- 税率 は市、郡、学区、特別区などの levy が合算されたものです。パーセントまたは millage rate で表示されます
全米平均の実効税率は市場価格の 約1% ですが、Hawaii のように 0.30% 未満の州もあれば、New Jersey のように 2% を超える州もあります。実際には同じ州内でも county ごとの差が大きいです。
税額を試算する
住宅価値と地域の税率を入力すると、概算の年税額を確認できます。
評価額と市場価格は違う
税金に使われる assessed value は、今日その家を売った場合の価格と同じとは限りません。
よくある制度は次の3つです。
- 市場価格評価: assessor が現在の売却価格を推定する
- 評価割合: 市場価格の一定割合を課税対象にする
- 取得価格方式: 売買時に評価額が主にリセットされる。California の Proposition 13 が代表例です
市場価格ベースの州では、近隣の成約事例によって評価額が上がることがあります。取得価格方式では、同じような家でも購入時期によって税額が大きく違うことがあります。
Millage rate とは
1 mill は、評価額 $1,000 あたり $1 の税金を意味します。
評価額 $300,000、税率 25 mills の場合：
- $300,000 × (25 / 1,000) = $7,500/年
パーセントにすると 25 mills = 2.5% です。地方予算では mill 表記がよく使われます。「0.5 mills の増加」は小さく聞こえますが、実際の税額には同じように反映されます。
州ごとの目安
近年の州別ランキングでは、実効税率の目安は次の通りです。
| 州 | 実効税率の目安 | $300k の住宅の税額 |
|---|---|---|
| New Jersey | 2.23% | $6,690 |
| Illinois | 2.07% | $6,210 |
| Connecticut | 1.92% | $5,760 |
| New Hampshire | 1.89% | $5,670 |
| Texas | 1.60% | $4,800 |
| 全米平均 | ~1.00% | ~$3,000 |
| Colorado | 0.55% | $1,650 |
| Alabama | 0.38% | $1,140 |
| Hawaii | 0.27% | $810 |
これは方向感を見るための表で、実際の税額ではありません。county、city、school district によって変わります。Tax Foundation の property tax map は比較の出発点になりますが、最終的には county assessor の情報が基準です。
よくある傾向：
- 州所得税がない州では property tax が高めになりやすいです。Texas や New Hampshire が例です
- 税収は学校、警察、消防、図書館、道路、水道などの地方サービスに使われます
- $500k の家で税率が 1.5% 違うと、年間 $7,500 の差です
税額通知に含まれるもの
総額は複数の levy の合計です。
- 郡税: 裁判所、sheriff、郡道など
- 市・township 税: 地域サービスや維持管理
- 学区税: 多くの地域で大きな部分を占めます
- 特別区: 消防、水道、図書館、community college など
- 住民投票で承認された bond levy: 学校建設や交通プロジェクトなど
明細は county assessor や tax collector のサイトで確認できることが多いです。
評価額に不服がある場合
評価額が高すぎると思う場合は、appeal を検討できます。
- 物件記録を確認する: 面積、浴室数、土地面積、状態などに誤りがないか
- 比較可能な成約事例を探す: 直近 6-12 か月、近隣、同程度の広さと状態
- 地域の assessment ratio を確認する: 評価額がどの市場価格を意味するか逆算する
- 期限内に申立てる: 通知後 30-60 日程度しかない地域もあります
結果は地域と証拠次第です。記録ミスやより適切な comparable sales を示せれば、小さな減額でも毎年数百ドルの節約になります。初回は準備に 5-10 時間ほど見ておくとよいです。
市場が下落した後も確認する価値があります。周辺価格が下がっているのに評価額が据え置きなら、appeal を検討できます。
Property tax と mortgage
住宅ローンがある場合、貸し手は年税額の 1/12 を毎月 escrow として集め、期日に代わりに支払うことが多いです。PITI の T は Taxes を意味します。
Property tax が上がると escrow が不足し、毎月の支払いも上がります。固定金利 mortgage でも月額が上がる理由の多くは、税金や保険料の増加です。mortgage calculator と税額の見積もりを組み合わせると、実際の月負担が見えます。
よくある失敗
- escrow を忘れる。 年 $300 の増税は月 $25 の増加です
- 市場下落後に評価額を見直さない。 評価は市場から 6-18 か月遅れることがあります
- 売出価格と評価額を混同する。 10-30% 違うこともあります
- 免除制度を申請しない。 Homestead、senior、veteran、disability exemptions は申請が必要です
まとめ
- Property tax = 評価額 × 税率
- 実効税率は Hawaii の 0.30% 未満から New Jersey の 2% 超まで幅があります
- 学区税が大きい地域は多いですが、内訳は地域ごとに違います
- 記録ミスや良い比較事例があれば appeal を検討できます
- escrow により税額上昇は月々の支払いに反映されます
- 上の計算ツールで税率や評価額の違いを比較できます