Kalkulator Sewa vs Beli
Ketahui apakah menyewa atau membeli rumah lebih murah dalam jangka panjang. Bandingkan total biaya dengan KPR, pajak, perawatan, dan biaya kesempatan jika uang muka diinvestasikan.
Cara kerja perbandingan Sewa vs Beli
Memutuskan menyewa atau membeli rumah sebenarnya pertanyaan sederhana dengan jawaban rumit: jalur mana yang menyisakan uang lebih banyak setelah N tahun? Kalkulator ini menjawabnya dengan memodelkan dua jalur paralel — satu jalur Anda membeli lalu menjual, dan satu lagi Anda menyewa dan menginvestasikan uang muka yang seharusnya Anda bayarkan. Titik impas menunjukkan berapa lama Anda perlu tinggal agar membeli mulai lebih untung.
Biaya nyata membeli rumah jauh lebih dari sekadar cicilan bulanan. Kami menjumlahkan pokok dan bunga (dengan rumus amortisasi yang sama seperti kalkulator KPR kami), lalu menambahkan pajak properti, asuransi rumah, perawatan tahunan (umumnya 1% dari nilai rumah), iuran HOA jika ada, dan PMI jika uang muka di bawah 20%. Pada akhirnya kami mengurangi hasil bersih penjualan — yaitu nilai rumah yang sudah terapresiasi dikurangi sisa pinjaman dan biaya penjualan (biasanya 6%).
Kunci perbandingan sewa vs beli yang adil adalah biaya kesempatan. Jika Anda menyewa alih-alih membeli, uang muka dan biaya akuisisi tidak hilang — bisa diinvestasikan. Maka di sisi sewa kami melacak akun investasi yang berawal dari nilai uang muka + biaya akuisisi, tumbuh sesuai return investasi yang Anda pilih (return riil jangka panjang S&P 500 sekitar 7%, namun 6% kami jadikan default konservatif), dan terus tumbuh setiap bulan oleh selisih pengeluaran ketika biaya membeli lebih besar dari sewa.
Tahun impas adalah tahun pertama membeli menjadi lebih murah daripada menyewa + investasi. Untuk rumah $400.000, sewa $2.500, kenaikan sewa 3% per tahun, dan apresiasi 3%, titik impas biasanya jatuh antara 5-8 tahun — tetapi sangat bergeser oleh perubahan kecil pada suku bunga, kenaikan sewa, atau return investasi. Jika Anda berencana pindah dalam 3 tahun, hampir semua skenario menguntungkan menyewa; jika berencana tinggal 10+ tahun di pasar stabil, biasanya membeli yang menang.
Alat ini sengaja dibuat sederhana. Tidak memodelkan pengurangan pajak bunga KPR (yang terutama menguntungkan wajib pajak berpenghasilan tinggi yang melakukan itemisasi), pajak capital gain dari penjualan (sebagian besar rumah utama memenuhi pengecualian $250K/$500K), maupun inflasi. Juga diasumsikan investasi Anda tetap berjalan sepanjang periode. Gunakan sebagai titik awal pengambilan keputusan, bukan saran keuangan, dan konsultasikan dengan perencana keuangan independen sebelum menandatangani apa pun.