反向抵押贷款计算器
估算 HECM 反向抵押贷款可提取金额、净可用现金、每月收入选项、前期费用和余额增长。
反向抵押贷款如何运作
反向抵押贷款（官方称为 HECM，即房屋净值转换抵押贷款）是一种 FHA 担保贷款，允许 62 岁及以上的房主将部分房屋净值转换为现金，无需每月还款。当您出售、搬离或去世时，贷款方可收回贷款。建议先使用房屋净值计算器了解您积累的净值。
可贷金额由三个因素决定：年龄（越大可获得比例越高）、房屋评估价值（2026 年 FHA 上限为 $1,249,125）和当前预期利率。HUD 公布的主要限额因子（PLF）将这些输入转换为借款上限。一般来说，年龄越大、利率越低，主要限额越高。
资金可以通过以下方式获取：一次性提取、终身月付、固定期限月付、不断增长的信贷额度，或上述方式的组合。信贷额度方式独具特色：未使用的额度以与贷款相同的利率增长，您可用的资金会随时间增加。
前期费用包括：基于最大索赔额的 2% FHA 抵押保险费（MIP）、$2,500 至 $6,000 的起始服务费，以及其他过户费用（评估、产权等）。每年 0.5% 的年度 MIP 计入贷款余额。您也可以通过抵押贷款计算器比较传统贷款方案。
在贷款存续期间，您始终保有房屋所有权。但您仍需缴纳房产税、维持房屋保险并保持房屋状况良好。若未履行这些义务，贷款方可要求提前还款。贷款余额会随时间增长，这将减少留给继承人的净值——但永远不会超过房屋价值（HECM 是无追索权贷款）。
反向抵押贷款可提取金额示例
这些示例展示年龄、房屋价值和现有贷款余额如何影响 HECM 反向抵押贷款估算。示例使用计算器默认 5.5% 预期利率，并对结果取整；请用上方计算器输入自己的数据获得精确估算。
| 年龄 | 房屋价值 | 现有贷款余额 | 估算净可用现金 | 估算终身月付 |
|---|---|---|---|---|
| 62 | $400,000 | $0 | $151,288 | $843/月 |
| 70 | $400,000 | $0 | $179,316 | $1,075/月 |
| 75 | $600,000 | $100,000 | $198,800 | $1,281/月 |
用户通常想知道什么
反向抵押贷款可以拿到多少钱？
估算结果取决于最年轻借款人的年龄、房屋评估价值、现有贷款余额和预期利率。通常年龄越大、房屋净值越高、预期利率越低，HECM 可提取金额越高。
可以用反向抵押贷款买房吗？
HECM for Purchase 可用于购买主要自住房，但需要满足 FHA 年龄、居住、首付和房产要求。本计算器主要用于估算已拥有房屋可释放的资金。
为什么净可用现金低于 principal limit？
principal limit 会扣除前期 mortgage insurance、origination fee、closing costs，以及需要先还清的现有贷款。计算器会同时显示 principal limit 和扣除后的净可用金额。
HECM 和 proprietary reverse mortgage 有什么区别？
HECM 由 FHA 保险并受 FHA 项目限制。proprietary 或 jumbo reverse mortgage 是私人产品，可能支持更高房价，但利率、费用和保障因贷款机构而异。