反向抵押贷款计算器
根据年龄、房屋价值和利率，估算 HECM 反向抵押贷款的可提取金额、前期费用和支付方式。
反向抵押贷款如何运作
反向抵押贷款（官方称为 HECM，即房屋净值转换抵押贷款）是一种 FHA 担保贷款，允许 62 岁及以上的房主将部分房屋净值转换为现金，无需每月还款。当您出售、搬离或去世时，贷款方可收回贷款。建议先使用房屋净值计算器了解您积累的净值。
可贷金额由三个因素决定：年龄（越大可获得比例越高）、房屋评估价值（2026 年 FHA 上限为 $1,249,125）和当前预期利率。HUD 公布的主要限额因子（PLF）将这些输入转换为借款上限。一般来说，年龄越大、利率越低，主要限额越高。
资金可以通过以下方式获取：一次性提取、终身月付、固定期限月付、不断增长的信贷额度，或上述方式的组合。信贷额度方式独具特色：未使用的额度以与贷款相同的利率增长，您可用的资金会随时间增加。
前期费用包括：基于最大索赔额的 2% FHA 抵押保险费（MIP）、$2,500 至 $6,000 的起始服务费，以及其他过户费用（评估、产权等）。每年 0.5% 的年度 MIP 计入贷款余额。您也可以通过抵押贷款计算器比较传统贷款方案。
在贷款存续期间，您始终保有房屋所有权。但您仍需缴纳房产税、维持房屋保险并保持房屋状况良好。若未履行这些义务，贷款方可要求提前还款。贷款余额会随时间增长，这将减少留给继承人的净值——但永远不会超过房屋价值（HECM 是无追索权贷款）。
常见问题
什么是反向抵押贷款？
反向抵押贷款（HECM）是一种 FHA 担保贷款，允许 62 岁及以上的房主使用房屋净值，无需每月还款。与普通贷款相反，是贷款方向您支付资金。贷款余额随时间增长，通常在您搬离、出售或去世后通过房屋出售偿还。
我能从反向抵押贷款中获得多少钱？
可获得金额取决于您的年龄、房屋价值（2026 年 FHA 上限为 $1,249,125）和当前预期利率。粗略来说，70 岁、利率 5.5% 的情况下通常可获取房屋价值的 47%~53%。使用本计算器可根据您的实际情况获取个性化估算。
反向抵押贷款有哪些费用？
主要前期费用包括：(1) FHA 抵押保险费 — 最大索赔额的 2%；(2) 起始服务费 — $2,500 和贷款额 2% 中取较大值，上限 $6,000；(3) 其他过户费用（评估、产权等）— 通常 $2,000~$4,000。每年还会向贷款余额添加 0.5% 的年度 MIP。
办理反向抵押贷款后我还拥有房屋吗？
是的。在贷款存续期间，您始终持有房屋产权。但您需继续缴纳房产税、维持房屋保险并保持房屋状况。若未履行这些义务，可能触发违约并要求提前还款。
搬走或去世后会怎样？
贷款将到期需还清。您的继承人可出售房屋偿还余额、还清贷款后保留房屋，或直接放弃房屋 — 由于 HECM 是无追索权贷款，贷款方只能从房屋出售所得中收回，无法追索其他资产。继承人通常有最多 12 个月的时间处理贷款。
申请反向抵押贷款的最低年龄是多少？
FHA 要求 HECM 的所有借款人至少年满 62 岁。若有共同借款人或非借款配偶，其年龄也会影响计算结果。年龄越小可获金额越少，因为贷款预计持续时间更长。没有最高年龄限制。