4 种主要还款方式
不是所有贷款都以同样的方式偿还。你选择的还款方式可能让你多付或少付几万甚至几十万的利息。
计算你的贷款
用我们的贷款计算器试试不同的还款方式：
方式一：等额本息
原理： 每月还款金额固定不变。前期大部分还的是利息，后期大部分还的是本金。
示例： 100 万贷款，利率 3.5%，30 年
| 年份 | 月供 | 利息部分 | 本金部分 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 4,490 | 2,917 (65%) | 1,574 (35%) |
| 第 10 年 | 4,490 | 2,335 (52%) | 2,156 (48%) |
| 第 20 年 | 4,490 | 1,433 (32%) | 3,057 (68%) |
| 第 30 年 | 4,490 | 154 (3%) | 4,336 (97%) |
每行为该年第一期的数字。
总还款： 约 161.6 万 总利息： 约 61.6 万
适合： 想要稳定可预测月供的人。这是中国最常见的房贷方式。
缺点： 总利息最多，因为本金减少得慢。
方式二：等额本金
原理： 每月偿还相同的本金，加上递减的利息。月供从高到低逐渐递减。
示例： 同样 100 万，3.5%，30 年
| 年份 | 月供 | 利息部分 | 本金部分 |
|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 5,694 | 2,917 | 2,778 |
| 第 10 年 | 4,819 | 2,042 | 2,778 |
| 第 20 年 | 3,847 | 1,069 | 2,778 |
| 第 30 年 | 2,875 | 97 | 2,778 |
每行为该年第一期的数字。
总还款： 约 152.6 万 总利息： 约 52.6 万
比等额本息省： 约 9 万利息
适合： 收入稳定且前期能承受较高月供的人。越往后越轻松。
缺点： 第一年月供比等额本息高 27%。
方式三：先息后本
原理： 在一定期限内只还利息，到期后一次性偿还全部本金，或转入正常还本付息阶段。
示例： 100 万，3.5%，先息后本 5 年
| 阶段 | 月供 | 说明 |
|---|---|---|
| 前 5 年 | 2,917 | 只还利息，本金不变 |
| 第 5 年末 | 100 万 | 一次性还清本金 |
总利息： 约 17.5 万（5 年）
适合： 资金周转需要、预期短期内有大额收入、或计划到期前卖房/转贷的人。
缺点： 利息期间不减少任何本金，到期需一次性偿还全部本金压力大。
方式四：气球贷
原理： 按较长期限（如 30 年）计算月供，但在较短期限（如 5 年）到期时需偿还全部剩余本金。
示例： 100 万，3.5%，按 30 年算月供，5 年到期
| 阶段 | 月供 | 到期应付 |
|---|---|---|
| 前 59 期 | 4,490 | — |
| 第 60 期（到期） | — | 约 90.15 万（剩余本金约 89.88 万 + 当月利息） |
计算器里显示的"末期还款"就是这笔第 60 期的一次性付款，约 90.15 万。
适合： 确定会在到期前卖房或再融资的投资者。在商业地产中较常见。
缺点： 风险极高。如果到期无法再融资或卖房，需要一次性偿还巨额本金。
横向对比
100 万贷款，利率 3.5%，30 年：
| 方式 | 第 1 年月供 | 第 20 年月供 | 总利息 | 风险 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 4,490 | 4,490 | 61.6 万 | 低 |
| 等额本金 | 5,694 | 3,847 | 52.6 万 | 低 |
| 先息后本 | 2,917 | — | 17.5 万* | 中 |
| 气球贷 | 4,490 | — | — | 高 |
*先息后本按 5 年计算
怎么选
| 你的情况 | 最佳方式 |
|---|---|
| 想要稳定可预测的月供 | 等额本息 |
| 前期能承受更高月供 | 等额本金（最省利息） |
| 短期资金周转 | 先息后本 |
| 确定短期内会卖房 | 气球贷（需谨慎） |
| 普通住房贷款 | 等额本息 |
| 投资性房产（短持） | 先息后本或气球贷 |
额外省钱策略
不论选哪种方式，这些策略都能减少总利息：
1. 提前还款
每月多还 500 元，100 万贷款 3.5% 利率下可省约 11 万利息，提前约 4 年 10 个月还清。
2. 缩短贷款年限
30 年改 20 年，月供增加约 30%，但总利息减少约 36%。
3. 利率下降时申请调整房贷利率
按人民银行 2024 年的规定，浮动利率房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行协商，由银行新发放贷款置换存量贷款；固定利率房贷也可以协商置换成浮动利率贷款。所以利率下降时，先问贷款银行能否调整或置换。缴存住房公积金的，部分城市还能办理"商转公"（用公积金贷款置换商业贷款），条件以当地公积金中心为准。无论哪种方式，都要算清手续费和提前还款违约金。
4. 凑整还款
月供 4,490 凑成 4,500，每月多还不到 10 元，微不足道，但累计可省约 2,600 元利息，并提前 1 个月还清。
要点总结
- 等额本息最安全常见 — 固定可预测的月供
- 等额本金总利息最少（少约 15%），但前期月供更高
- 先息后本适合短期周转，不适合长期住房贷款
- 气球贷是专业工具，普通购房者慎用
- 提前还款即使金额很小，也能显著减少总利息
- 永远算总成本，不要只看月供
信用卡余额属于 revolving 债务，利息机制和按揭/分期贷款不一样 — 详见 信用卡债务怎么还清最快。提前还本金减少的是未来计息的余额，跟投资里的 复利增长 不是同一回事，但效果同样可观。