Calculadora Alugar vs Comprar
Descubra se alugar ou comprar sai mais barato a longo prazo. Compare o custo total considerando financiamento, impostos, manutenção e o custo de oportunidade de investir a entrada.
Como funciona a comparação alugar vs comprar
Decidir entre alugar ou comprar uma casa se resume a uma pergunta simples com resposta complicada: qual caminho deixa você com mais dinheiro depois de N anos? Esta calculadora responde modelando dois caminhos paralelos — um em que você compra e depois vende, e outro em que aluga e investe o valor da entrada que teria pago. O ponto de equilíbrio mostra quanto tempo é necessário morar lá para comprar valer a pena.
O custo real de comprar vai muito além da parcela mensal. Somamos principal e juros (com a mesma fórmula de amortização da nossa calculadora de financiamento), e acrescentamos IPTU, seguro residencial, manutenção anual (normalmente 1% do valor do imóvel), condomínio, e PMI quando a entrada é inferior a 20%. Por fim, descontamos o lucro líquido da venda — o valor valorizado menos o saldo devedor e os custos de venda (geralmente 6%).
O segredo de uma comparação justa entre alugar e comprar é o custo de oportunidade. Se você aluga em vez de comprar, a entrada e os custos de aquisição não desaparecem: podem ser investidos. Por isso, no lado do aluguel mantemos uma conta de investimento que começa com o que você pagaria de entrada e taxas, cresce à taxa de retorno escolhida (o retorno real de longo prazo do S&P 500 é de cerca de 7%, mas usamos 6% como padrão conservador) e cresce mais a cada mês conforme você economiza quando as despesas de comprar superam o aluguel.
O ano de equilíbrio é o primeiro ano em que comprar fica mais barato do que alugar somado ao investimento. Com um imóvel de $400.000, aluguel de $2.500, reajuste anual de 3% e valorização de 3%, o equilíbrio costuma ficar entre 5 e 8 anos — mas muda drasticamente com pequenas variações na taxa de juros, no reajuste do aluguel ou na rentabilidade do investimento. Se planeja se mudar em menos de 3 anos, quase qualquer cenário favorece alugar; se planeja ficar 10+ anos em mercado estável, comprar geralmente ganha.
Esta ferramenta é propositalmente simples. Não modela dedução de juros do financiamento (que beneficia principalmente contribuintes de alta renda que itemizam), imposto de ganho de capital na venda (a maior parte das residências principais se enquadra na isenção de $250K/$500K), nem inflação. Também assume que você permanece investido durante todo o período. Use-a como ponto de partida para a decisão, não como aconselhamento financeiro, e consulte um planejador financeiro independente antes de assinar qualquer coisa.