Os 4 Principais Métodos de Amortização
Nem todos os empréstimos são pagos da mesma forma. O método que você escolhe pode economizar — ou custar — milhares em juros. Veja como os quatro métodos mais comuns se comparam.
Calcule Seu Empréstimo
Experimente diferentes métodos de amortização com nossa calculadora de empréstimo:
Método 1: Parcelas Iguais (Tabela Price)
Como funciona: Você paga o mesmo valor fixo todo mês. Os pagamentos iniciais são principalmente juros; os pagamentos posteriores são principalmente principal.
No Brasil, este método equivale à Tabela Price, muito usada em financiamentos de veículos e imóveis.
Exemplo: Empréstimo de $200.000 a 7% por 30 anos
| Ano (primeira parcela) | Parcela Mensal | Parte de Juros | Parte do Principal |
|---|---|---|---|
| 1 | $1.331 | $1.167 (88%) | $164 (12%) |
| 10 | $1.331 | $1.023 (77%) | $307 (23%) |
| 20 | $1.331 | $713 (54%) | $617 (46%) |
| 30 | $1.331 | $90 (7%) | $1.241 (93%) |
Cada linha mostra a primeira parcela daquele ano.
Total pago: $479.017 Total de juros: $279.017
Melhor para: Pessoas que querem parcelas previsíveis e estáveis. Este é o método padrão de financiamento imobiliário.
Desvantagem: Você paga mais juros no total porque o saldo devedor diminui lentamente.
Método 2: Amortização Constante (SAC)
Como funciona: Você paga o mesmo valor de principal todo mês, mais juros decrescentes. As parcelas mensais começam altas e diminuem ao longo do tempo.
No Brasil, este é o SAC (Sistema de Amortização Constante), amplamente usado pela Caixa Econômica Federal em financiamentos imobiliários pelo SFH. É geralmente preferível ao Price para quem consegue pagar as parcelas iniciais mais altas.
Exemplo: Os mesmos $200.000 a 7% por 30 anos
| Ano (primeira parcela) | Parcela Mensal | Parte de Juros | Parte do Principal |
|---|---|---|---|
| 1 | $1.722 | $1.167 | $556 |
| 10 | $1.372 | $817 | $556 |
| 20 | $983 | $428 | $556 |
| 30 | $594 | $39 | $556 |
Cada linha mostra a primeira parcela daquele ano.
Total pago: $410.583 Total de juros: $210.583
Economia vs Parcelas Iguais: $68.434 a menos em juros
Melhor para: Pessoas cuja renda permanecerá estável ou diminuirá (próximas da aposentadoria). As parcelas ficam mais fáceis ao longo do tempo.
Desvantagem: Parcelas iniciais mais altas — o primeiro ano é 29% mais caro do que o Método Price.
Método 3: Juros Apenas (Interest Only)
Como funciona: Você paga apenas os juros por um período definido (tipicamente 5-10 anos), depois começa a pagar principal + juros. Ou você paga o principal completo como um valor único no final.
Exemplo: Os mesmos $200.000 a 7%, juros apenas por 10 anos, depois amortização de 20 anos
| Período | Parcela Mensal | O Que Você Está Pagando |
|---|---|---|
| Anos 1-10 | $1.167 | Apenas juros (principal inalterado) |
| Anos 11-30 | $1.551 | Principal + juros |
Total pago: $512.143 Total de juros: $312.143
Observação: a calculadora acima não reproduz essa estrutura de 10 + 20 anos. O modo Juros Apenas dela considera que você paga só juros durante todo o prazo e quita o principal inteiro de uma vez no vencimento — em 30 anos, isso dá $420.001 de juros no total.
Melhor para: Investidores imobiliários que planejam vender antes do período de juros apenas terminar, ou mutuários esperando renda significativamente maior no futuro.
Desvantagem: Você não constrói nenhum patrimônio durante o período de juros apenas, e o total de juros é o mais alto de todos os métodos.
Método 4: Pagamento Balão
Como funciona: Parcelas mensais baixas (geralmente apenas juros ou parcialmente amortizadas) com um grande pagamento "balão" no final.
Exemplo: Os mesmos $200.000 a 7%, parcela calculada com amortização de 30 anos e balão no 5º ano
| Pagamento | Valor | O Que Você Está Pagando |
|---|---|---|
| Parcelas 1-59 | $1.331/mês | Principal + juros normais, como num empréstimo de 30 anos |
| Parcela 60 (balão) | $189.594 | Saldo devedor de $188.494 + $1.100 de juros do mês |
A parcela mensal é de $1.331 ($1.330,60) — exatamente a de um empréstimo de 30 anos —, mas depois de 59 parcelas todo o saldo restante vence de uma só vez.
Total pago: $268.099 Total de juros: $68.099
Melhor para: Mutuários que têm certeza que vão refinanciar ou vender antes da data do balão. Comum em imóveis comerciais.
Desvantagem: Risco enorme. Se você não conseguir refinanciar ou vender, você deve o valor inteiro do balão. Em 2008, muitos mutuários esbarraram nesse mesmo problema — mas a onda de execuções hipotecárias veio principalmente de hipotecas subprime de taxa ajustável, cujas parcelas subiram no reajuste justamente quando os preços dos imóveis caíam, o que impediu refinanciar ou vender.
Comparação Lado a Lado
Empréstimo de $200.000 a 7% por 30 anos:
| Método | Parcela (Ano 1) | Parcela (Ano 20) | Total de Juros | Risco |
|---|---|---|---|---|
| Parcelas Iguais (Price) | $1.331 | $1.331 | $279.017 | Baixo |
| Amortização Constante (SAC) | $1.722 | $983 | $210.583 | Baixo |
| Juros Apenas | $1.167 | $1.551 | $312.143 | Médio |
| Balão (5 anos) | $1.331 | N/D | $68.099* | Alto |
*Total do balão assume venda/refinanciamento no ano 5
Como Escolher
| Sua Situação | Melhor Método |
|---|---|
| Quer parcelas estáveis e previsíveis | Parcelas Iguais (Price) |
| Pode pagar parcelas iniciais mais altas | Amortização Constante (SAC) — economiza mais |
| Renda aumentará significativamente | Juros Apenas (curto prazo) |
| Vai vender/refinanciar em 5 anos | Balão (se tiver certeza) |
| Quer minimizar o custo total | Amortização Constante (SAC) |
| Financiamento imobiliário padrão | Price ou SAC |
| Imóvel para investimento (posse curta) | Juros Apenas ou Balão |
Estratégias Extras Para Pagar Menos Juros
Independentemente do método, essas estratégias reduzem seu total de juros:
As economias com pagamentos extras mostradas abaixo vêm de uma simulação mês a mês. A calculadora desta página não tem campo para pagamentos extras, então não é possível reproduzi-las diretamente nela.
1. Faça Pagamentos Extras de Principal
Mesmo $100/mês a mais em um financiamento de $200.000 a 7% economiza cerca de $63.000 em juros e quita o empréstimo cerca de 5 anos e 9 meses antes.
2. Pagamentos Quinzenais
Pague metade da parcela mensal a cada duas semanas. Você acaba fazendo 13 parcelas mensais por ano em vez de 12 — cortando anos do empréstimo.
3. Refinancie Quando as Taxas Caírem
Se as taxas caírem 1%+ abaixo da sua taxa atual, refinanciar pode economizar milhares. Mas leve em conta os custos de fechamento (2-3% do valor do empréstimo).
4. Arredonde Para Cima
Arredondar $1.331 para $1.400 custa $69/mês a mais, mas economiza cerca de $47.700 em juros e quita o empréstimo cerca de 4 anos e 3 meses antes.
Pontos Principais
- Parcelas Iguais (Price) é mais seguro e mais comum — custo mensal fixo e previsível
- Amortização Constante (SAC) economiza mais em juros (até 25% menos), mas começa com parcelas mais altas
- Juros Apenas é o de maior risco para proprietários — você não constrói patrimônio
- Empréstimos balão são ferramentas especializadas para estratégias de curto prazo, não para moradias de longo prazo
- Pagamentos extras de principal, mesmo pequenos, reduzem dramaticamente o total de juros
- Sempre calcule o custo total, não apenas a parcela mensal
Dívida de cartão de crédito é revolving e a mecânica de juros difere de empréstimos amortizados — ver como pagar dívidas de cartão de crédito. Antecipar principal reduz o saldo sobre o qual o juro futuro é calculado; não é exatamente juros compostos, mas o efeito em economia de juros é semelhante.