Calculadora de Hipoteca Inversa
Estima el payout HECM, efectivo neto disponible, opciones de ingreso mensual, costos iniciales y crecimiento del saldo.
Cómo Funciona una Hipoteca Inversa
Una hipoteca inversa (denominada oficialmente HECM, Home Equity Conversion Mortgage) es un préstamo asegurado por la FHA que permite a propietarios de 62 años o más convertir parte del valor acumulado en su vivienda en efectivo, sin realizar pagos hipotecarios mensuales. El préstamo vence cuando vendes, te mudas o falleces. Usa primero nuestra calculadora de patrimonio inmobiliario para conocer el valor acumulado en tu vivienda.
El importe que puedes obtener depende de tres factores: tu edad (a mayor edad, mayor porcentaje disponible), el valor tasado de tu vivienda (con un límite FHA de $1.249.125 para 2026) y el tipo de interés esperado vigente. El Factor de Límite Principal (PLF), publicado por el HUD, convierte estos datos en un límite de endeudamiento. En general, a mayor edad y menor tipo de interés, mayor será el límite principal.
Puedes recibir los fondos como pago único, como pagos mensuales vitalicios (modalidad tenure), como pagos mensuales durante un plazo fijo, como una línea de crédito creciente o como cualquier combinación de estas opciones. La línea de crédito es única: el crédito no utilizado crece al mismo tipo que el préstamo, por lo que tus fondos disponibles pueden aumentar con el tiempo.
Los costes iniciales incluyen una prima de seguro hipotecario FHA del 2% sobre el importe máximo reclamable, una comisión de apertura de entre $2.500 y $6.000, y otros costes de cierre (tasación, título, etc.). El MIP anual del 0,5% se suma al saldo del préstamo cada año. Para comparar, consulta cómo funciona una calculadora hipotecaria tradicional antes de decidir.
Conservas la propiedad de tu vivienda durante toda la vigencia del préstamo. Sin embargo, sigues siendo responsable del pago de impuestos sobre bienes inmuebles, el seguro del hogar y el mantenimiento. Si no cumples estas obligaciones, el prestamista puede exigir el pago anticipado del préstamo. El saldo del préstamo crece con el tiempo a medida que se acumulan intereses y MIP, lo que reducirá el patrimonio que dejes a tus herederos, pero nunca podrá superar el valor de la vivienda (el HECM es un préstamo sin recurso).
Ejemplos de Pago de Hipoteca Inversa
Estos ejemplos muestran cómo la edad, el valor de la vivienda y el saldo hipotecario existente pueden cambiar una estimación HECM. Usan la tasa esperada predeterminada de 5,5% y resultados redondeados; usa la calculadora de arriba para tus datos exactos.
| Edad | Valor de la vivienda | Saldo hipotecario | Efectivo neto estimado | Pago mensual estimado |
|---|---|---|---|---|
| 62 | $400,000 | $0 | $151,288 | $843/mes |
| 70 | $400,000 | $0 | $179,316 | $1,075/mes |
| 75 | $600,000 | $100,000 | $198,800 | $1,281/mes |
Lo que la gente suele querer saber
¿Cuánto dinero puedo obtener con una hipoteca inversa?
La estimación depende de la edad del prestatario más joven, el valor tasado de la vivienda, el saldo hipotecario actual y la tasa esperada. Más edad, más capital acumulado y tasas esperadas más bajas suelen aumentar el pago HECM disponible.
¿Puedo usar una hipoteca inversa para comprar una vivienda?
Un HECM for Purchase puede usarse para comprar una residencia principal si cumples los requisitos de edad, ocupación, pago inicial y propiedad de la FHA. Esta calculadora se centra en estimar fondos de una vivienda que ya posees.
¿Por qué el efectivo neto es menor que el principal limit?
El principal limit se reduce por seguro hipotecario inicial, comisión de originación, costos de cierre y cualquier hipoteca existente que deba pagarse. La calculadora muestra tanto el límite principal como el monto neto disponible.
¿Cuál es la diferencia entre HECM y una hipoteca inversa proprietary?
Un HECM está asegurado por la FHA y sigue límites del programa FHA. Las hipotecas inversas proprietary o jumbo son productos privados que pueden admitir viviendas de mayor valor, pero sus tasas, costos y protecciones varían por prestamista.