Calculadora Alquilar vs Comprar
Averigua si alquilar o comprar te sale más barato a largo plazo. Compara el coste total considerando hipoteca, impuestos, mantenimiento y el coste de oportunidad de invertir la entrada.
Cómo funciona la comparación entre alquilar y comprar
Decidir entre alquilar o comprar una casa se resume en una pregunta sencilla pero con respuesta complicada: ¿qué camino te deja más dinero después de N años? Esta calculadora lo resuelve modelando dos rutas paralelas: una en la que compras y acabas vendiendo, y otra en la que alquilas e inviertes la entrada que habrías pagado. El punto de equilibrio indica cuánto tiempo tienes que quedarte para que comprar salga rentable.
El coste real de comprar va mucho más allá de la cuota mensual. Sumamos principal e intereses (con la misma fórmula de amortización que nuestra calculadora de hipoteca), añadimos el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro del hogar, el mantenimiento anual (normalmente el 1% del valor de la casa), la cuota de comunidad si la hay y el PMI si la entrada es inferior al 20%. Al final restamos el beneficio neto de la venta: el valor revalorizado menos el saldo pendiente del préstamo y los gastos de venta (habitualmente un 6%).
La clave de una comparación justa entre alquilar y comprar es el coste de oportunidad. Si alquilas, la entrada y los gastos de compra no desaparecen: pueden invertirse. Por eso, en el lado del alquiler llevamos una cuenta de inversión que arranca con lo que habrías pagado en entrada y gastos, crece a la rentabilidad que elijas (la rentabilidad real a largo plazo del S&P 500 ronda el 7%, pero el 6% es un valor conservador por defecto) y sigue creciendo cada mes con lo que ahorras cuando los gastos de comprar superan el alquiler.
El año de equilibrio es el primer año en el que comprar resulta más barato que alquilar más invertir. Con una vivienda de $400.000, $2.500 de alquiler, 3% de subida anual del alquiler y 3% de revalorización, el equilibrio suele situarse entre 5 y 8 años, pero cambia mucho con pequeñas variaciones en el tipo de interés, la subida del alquiler o la rentabilidad de la inversión. Si vas a mudarte en menos de 3 años, casi siempre conviene alquilar; si planeas quedarte 10+ años en un mercado estable, normalmente gana comprar.
Esta herramienta es deliberadamente simple. No modela la deducción de intereses hipotecarios (que solo beneficia a contribuyentes con rentas altas que tributen por desgloses), el impuesto sobre plusvalías por venta (la mayoría de viviendas habituales se acogen a la exención de $250K/$500K) ni la inflación. También asume que mantienes la inversión durante todo el periodo. Úsala como punto de partida, no como consejo financiero, y consulta a un asesor independiente antes de firmar nada.